{"id":1630,"date":"2023-05-10T10:35:19","date_gmt":"2023-05-10T08:35:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/?p=1630"},"modified":"2023-08-24T11:10:04","modified_gmt":"2023-08-24T09:10:04","slug":"informationen-zum-immobilienkaufvertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/fachbeitraege-publikationen\/informationen-zum-immobilienkaufvertrag\/","title":{"rendered":"Informationen zum Immobilienkaufvertrag"},"content":{"rendered":"

Von Notarin Bettina Selzer<\/a><\/strong><\/p>\n

Der Kauf einer Immobilie wird durch einen sogenannten Immobilienkaufvertrag oder Grundst\u00fcckskaufvertrag besiegelt. Der Notar unterst\u00fctzt Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer bei der Gestaltung des Kaufvertrags und der gesetzlich vorgeschriebenen Beurkundung. Hierbei fungiert er als unparteiischer Berater, der die Interessen beider Seiten vertritt bzw. in Einklang und rechtsverbindlich im Kaufvertrag zur Niederschrift bringt. Stellt eine von den Parteien gew\u00fcnschte Vertragsgestaltung ein einseitiges Risiko f\u00fcr eine Kaufvertragspartei, muss der Notar zudem besonders belehren und alternative Gestaltungsm\u00f6glichkeiten vorschlagen. Im Folgenden finden Sie einen ersten \u00dcberblick zum Thema Immobilienkaufvertrag.<\/p>\n

<\/p>\n

Abschluss des Immobilienkaufvertrages beim Notar<\/strong><\/p>\n

Bei Grundst\u00fccks- und Immobiliengesch\u00e4ften besteht in Deutschland Notarpflicht. Dies sorgt bei Rechtsgesch\u00e4ften gro\u00dfer Tragweite, wie es der Kauf eines Hauses oder Grundst\u00fccks darstellt, f\u00fcr die notwendige Rechtssicherheit. Zudem sch\u00fctzt eine neutrale rechtliche Beratung im Vorfeld unerfahrene Verk\u00e4ufer sowie K\u00e4ufer davor, nicht kalkulierbare Risiken einzugehen.<\/p>\n

Der Kaufvertrag bei Immobiliengesch\u00e4ften<\/a> muss hierzulande zwingend von einem Notar aufgesetzt und beurkundet werden. Andernfalls ist der Vertrag nicht rechtsg\u00fcltig.<\/p>\n

Neu dabei ist zum Schutz vor Geldw\u00e4sche, dass der Notar gem\u00e4\u00df Geldw\u00e4schegesetz (GwG) ein Beurkundungsverbot hat, wenn eine ausl\u00e4ndische Gesellschaft eine Immobilie in Deutschland kaufen oder verkaufen will und nicht im Transparenzregister Deutschlands eingetragen ist. Dann w\u00e4re die Beurkundung n\u00e4mlich unwirksam.<\/p>\n

Immobilienkaufvertrag nur mit Finanzierungsbest\u00e4tigung<\/h2>\n

Wichtig f\u00fcr den Vertragsabschluss ist eine gesicherte Finanzierung. Dies sch\u00fctzt Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer vor unangenehmen Verwicklungen und sollte vorab gekl\u00e4rt sein. \u00dcblicherweise dient hierzu eine Finanzierungsbest\u00e4tigung der Bank, die damit vor Abschluss des eigentlichen Kreditvertrages die Finanzierung der Immobilie<\/a> zusagt.<\/p>\n

Mit der Finanzierungsbest\u00e4tigung der Bank bekommt der Verk\u00e4ufer eine Best\u00e4tigung, dass der K\u00e4ufer die Immobilie auch bezahlen kann. Der K\u00e4ufer wiederum kann so den eigentlichen Darlehnsvertrag erst nach dem Abschluss des Kaufvertrages abschlie\u00dfen. Sollte aus irgendeinem Grund der Kaufvertrag doch nicht zustande kommen, spart er so die ansonsten f\u00e4llige Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung.<\/p>\n

Grundbuch: Lasten sowie weitere Pflichten<\/h2>\n

Die Eigentumsverh\u00e4ltnisse f\u00fcr Immobilien und Grundst\u00fccke werden im Grundbuch der zust\u00e4ndigen Gemeinde festgehalten. Hier wird auch vermerkt, wenn sogenannte Lasten bestehen. Das hei\u00dft, wenn Dritte Anspr\u00fcche am Haus oder am Grundst\u00fcck geltend machen k\u00f6nnen. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn ein Finanzierungskredit einer Bank mit der Immobilie selbst besichert wird (vgl. auch Grundbucheintrag, Grundschuld, Hypothek).<\/p>\n

Neben Grundschulden und Hypotheken k\u00f6nnen auch weitere Grunddienstbarkeiten und Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sein. Es handelt sich dabei um Regelungen zur Nutzung der Immobilie, wie beispielsweise Nie\u00dfbrauch, Wohnungsrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte.<\/p>\n

Beim Immobilienkauf sind vorhandene Belastung im Grundbuch entweder zu l\u00f6schen oder sie m\u00fcssen vom K\u00e4ufer \u00fcbernommen werden. In der Regel ist es g\u00fcnstig, wenn die Immobilie lastenfrei, insbesondere im Hinblick auf Grundschulden und Hypotheken, \u00fcbergeben werden kann. Dem K\u00e4ufer ist es in der Regel nicht anzuraten, eine bestehende Grundschuld zu \u00fcbernehmen, um diese f\u00fcr seine Kaufpreisfinanzierung als Sicherheit zu nutzen, auch wenn das damit abgesicherte Darlehen des Verk\u00e4ufers bereits abgezahlt ist. Der K\u00e4ufer muss sich n\u00e4mlich gegen\u00fcber der Bank ohnehin pers\u00f6nlich der Zwangsvollstreckung unterwerfen, was ebenfalls durch Beurkundung beim Notar erfolgen muss. Dabei entstehen dieselben Notarkosten als wenn gleich eine neue Grundschuld vom K\u00e4ufer bestellt wird. Zudem hat der K\u00e4ufer nicht das Risiko, dass die alte Grundschuld vom Verk\u00e4ufer noch anderweitig als Sicherheit verwendet wurde.<\/p>\n

Grunderwerbssteuer und Einsparm\u00f6glichkeiten f\u00fcr den K\u00e4ufer<\/h2>\n

Beim Kauf von Immobilien und Grundst\u00fccken ist die sogenannte Grunderwerbssteuer an die Kommune abzuf\u00fchren. Diese berechnet sich prozentual auf Basis der Gegenleistung und somit des Kaufpreises zzgl. weiterer vom K\u00e4ufer \u00fcbernommener sonstiger Leistungen und den dem Verk\u00e4ufer vorbehaltenen Nutzungen (z.\u00a0B. ein Nie\u00dfbrauch \u2013 oder ein Wohnungsrecht)..<\/p>\n

Immobilienangebote weisen meist einen einheitlichen Gesamtpreis aus, der sowohl die Immobilie mit dem Grundst\u00fcck als auch bewegliche G\u00fcter umfasst, die mit \u00fcbergeben werden. Dies sind beispielsweise eine Einbauk\u00fcche, Mobiliar, weitere Einrichtungsgegenst\u00e4ndeetc.<\/p>\n

Der K\u00e4ufer kann Grunderwerbssteuer sparen<\/a>, wenn die beweglichen G\u00fcter im Immobilienkaufvertrag gesondert aufgef\u00fchrt werden und sich der Kaufpreis der Immobilie selbst entsprechend verringert.<\/p>\n

Die Preisangaben f\u00fcr die beweglichen G\u00fcter sind hierbei realistisch entsprechend ihres Alters und Nutzungszustands anzugeben. \u00dcberzogenen Preisangaben, die den Kaufpreis der Immobilie und damit der Grunderwerbssteuer k\u00fcnstlich dr\u00fccken, werden von der Finanzverwaltung i.d.R. nicht anerkannt. Es ist zudem immer m\u00f6glich, dass die Finanz\u00e4mter Nachweise f\u00fcr die angegebenen Werte verlangen.<\/p>\n

F\u00e4lligkeit des Kaufpreises, Zahlung und Verzug<\/h2>\n

Im Immobilienkaufvertrag werden F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen festgelegt. Bevor diese nicht vorliegen, muss der K\u00e4ufer auch den Kaufpreis nicht zahlen. Diese Voraussetzungen f\u00fcr die F\u00e4lligkeit sollen den K\u00e4ufer absichern, da er den Kaufpreis zu einem Zeitpunkt zahlt, in dem er noch nicht Eigent\u00fcmer der Immobilie ist.<\/p>\n

In den meisten F\u00e4llen ist F\u00e4lligkeitsvoraussetzung, dass f\u00fcr den K\u00e4ufer unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Diese verhindert, dass der Verk\u00e4ufer bis zur Bezahlung und \u00dcbergabe der Immobilie weitere Lasten auf die Immobilie schreiben oder diese nochmal an einen anderen K\u00e4ufer verkaufen kann.<\/p>\n

Weitere Punkte als F\u00e4lligkeitsvoraussetzung sind beispielsweise das Einholen einer Verzichtserkl\u00e4rung, sofern ein Vorkaufsrecht der Kommune besteht sowie die L\u00f6schung bzw. L\u00f6schungsbewilligung f\u00fcr bestehende pers\u00f6nliche Rechte und Hypotheken. Beim Kauf von Eigentumswohnungen muss in vielen F\u00e4llen zudem die Zustimmung zum Verkauf durch den Verwalter eingeholt werden.<\/p>\n

Wurden im Kaufvertrag keinen anderen Fristen vereinbart, wird der Kaufpreis in der Regel f\u00e4llig, wenn alle F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen vorliegen und der Notar dem K\u00e4ufer dies mit einem Brief (F\u00e4lligkeitsmitteilung) mitgeteilt hat. Zahlt der K\u00e4ufer nach dieser Aufforderung des Notars nicht fristgerecht, ger\u00e4t er automatisch in Verzug und es fallen Verzugszinsen an. Zudem kann der Verk\u00e4ufer nach Fristablauf auch vom Kaufvertrag zur\u00fccktreten und die entstandenen Kosten f\u00fcr die R\u00fcckabwicklung beim K\u00e4ufer geltend machen.<\/p>\n

Eine gesicherte Finanzierung bzw. verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist daher vor Abschluss des Kaufvertrages dringend anzuraten.<\/p>\n

Neu zu beachten bei der Zahlung des Kaufpreises ist das im Geldw\u00e4schegesetz (GwG) verankerte Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien. Durch Vorlage von Kontoausz\u00fcgen muss dem Notar die \u00dcberweisung nachgewiesen werden.<\/p>\n

\u00dcbergabe und Eigentumsverh\u00e4ltnisse<\/h2>\n

Die \u00dcbergabe der Immobilie erfolgt meist, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde. Die \u00dcbergabe kann aber auch schon vor Bezahlung erfolgen. Dies birgt f\u00fcr den Verk\u00e4ufer jedoch gewisse Risiken, die ich im Fachartikel Besitz\u00fcbergang beim Immobilienkaufvertrag<\/a> dargestellt habe.<\/p>\n

Mit der Bezahlung des Kaufpreises bzw. der \u00dcbergabe der Immobilie ist der K\u00e4ufer noch nicht automatisch der neue Eigent\u00fcmer. Das wird er erst, wenn die Umschreibung im Grundbuchamt erfolgt ist. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt aber erst dann, wenn der K\u00e4ufer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat und dem Grundbuchamt die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Bis der K\u00e4ufer somit der offizielle Eigent\u00fcmer wird, k\u00f6nnen einige Monate vergehen. .<\/p>\n

Mit \u00dcbergabe der Immobilie kann der K\u00e4ufer diese jedoch vollumf\u00e4nglich nutzen, und alle Rechten und Pflichten gehen ab diesem Zeitpunkt auf ihn \u00fcber. Zudem ist er durch die Eigentumsvormerkung durch Eintragungen Dritter im Grundbuch gesch\u00fctzt.<\/p>\n

M\u00e4ngelgew\u00e4hrleistung beim Immobilienkauf<\/h2>\n

Handelt es sich um einen Verkauf zwischen Privatpersonen, sog. Verbrauchern, besteht beim Kauf von Bestandsimmobilien grunds\u00e4tzlich keine Gew\u00e4hrleistung. Sie gehen als \u201ewie gesehen\u201c an den K\u00e4ufer \u00fcber. Entsprechende Sorgfalt sollte bei der Besichtigung walten. Gegebenenfalls kann beim Erwerb von Bestandsimmobilien auch die Expertise eines Sachverst\u00e4ndigen sinnvoll sein.<\/p>\n

Eine Ausnahme besteht beim Tatbestand der sogenannten arglistigen T\u00e4uschung. Verschweigt der Verk\u00e4ufer bekannte M\u00e4ngel bzw. macht er Zusicherungen bzgl. nicht vorhandener Eigenschaften, so wird er gegen\u00fcber dem K\u00e4ufer schadensersatzpflichtig. Zudem bestehen Gew\u00e4hrleistungsrechte.<\/p>\n

Beim Kauf von neu errichteten Immobilien vom Bautr\u00e4ger schreibt der Gesetzgeber eine Gew\u00e4hrleistungspflicht von 5 Jahren vor.<\/p>\n

Auch wenn eine Privatperson von einem Unternehmer Bestandsimmobilien kauft, kann die Gew\u00e4hrleistung nur teilweise wirksam ausgeschlossen werden.<\/p>\n

Ausf\u00fchrliche Informationen zum Immobilienkauf finden Sie auch auf der Internetseite der Bundesnotarkammer unter:\u00a0<\/p>\n

https:\/\/www.notar.de\/themen\/immobilien<\/a><\/p>\n

Tag-It: Immobilienkaufvertrag, Notar, Notariat Frankfurt, Haus oder Wohnung kaufen, Eigentumswohnung, Grundst\u00fcckskauf, Grundschuld, Grundbuch, Immobilienfinanzierung, Ablauf Immobilienkauf<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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