{"id":3321,"date":"2020-09-07T15:27:19","date_gmt":"2020-09-07T13:27:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/?p=3321"},"modified":"2020-09-10T15:36:57","modified_gmt":"2020-09-10T13:36:57","slug":"der-kauf-einer-eigentumswohnung-unterschiede-zum-kauf-eines-einfamilienhauses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/fachbeitraege-publikationen\/der-kauf-einer-eigentumswohnung-unterschiede-zum-kauf-eines-einfamilienhauses\/","title":{"rendered":"Der Kauf einer Eigentumswohnung- Unterschiede zum Kauf eines Einfamilienhauses"},"content":{"rendered":"

Von Notarin Sonja Reiff<\/strong><\/p>\n

Viele K\u00e4ufer entscheiden sich f\u00fcr den Kauf einer Eigentumswohnung. Doch worin unterscheidet sich der Kauf einer Eigentumswohnung von dem eines Einfamilienhauses und worauf sollte der K\u00e4ufer achten?<\/p>\n

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Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte<\/h2>\n

Bei dem Wohnungseigentum ist die Besonderheit, dass der K\u00e4ufer nicht ein gesamtes Grundst\u00fcck erh\u00e4lt, sondern das Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dies nennt man Sondereigentum. Das Sondereigentum entspricht im Grunde dem normalen Eigentum mit seinen Rechten und Pflichten, so dass der Sondereigent\u00fcmer ebenfalls f\u00fcr die Kosten und Instandhaltung seines Sondereigentums alleine verantwortlich ist, dieses aber auch alleine nach seinem Willen nutzen kann.<\/p>\n

Zudem hat der K\u00e4ufer noch einen Miteigentumsanteil an dem \u00fcbrigen Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck (Gemeinschaftseigentum). Dieses Gemeinschaftseigentum k\u00f6nnen alle Miteigent\u00fcmer gemeinsam nutzen.<\/p>\n

Sondereigentum kann nur an umschlossenen R\u00e4umen entstehen. Geh\u00f6rt zu einer Wohnung beispielsweise ein Garten oder ein Kfz-Stellplatz, der nur alleine von dem Wohnungseigent\u00fcmer genutzt werden darf, dann handelt es sich eigentlich um Gemeinschaftseigentum. An diesem wurde dann aber ein sogenanntes Sondernutzungsrecht begr\u00fcndet und dieses einer bestimmten Wohnung zugeordnet. Das bedeutet dann, dass der Wohnungseigent\u00fcmer diese Sondernutzungsfl\u00e4chen alleine nutzen darf und die \u00fcbrigen Miteigent\u00fcmer davon ausgeschlossen sind. Es entspricht daher faktisch eigentlich dem Sondereigentum.<\/p>\n

Bei Wohnungseigentum ist f\u00fcr jede einzelne Wohnung ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.<\/p>\n

Der Wohnung zugeordnete Sondernutzungsrechte kann man allerdings nicht immer dem Grundbuch entnehmen. Manchmal ist in diesem nur vermerkt, dass \u00fcberhaupt solche bestehen. Dann sollte der K\u00e4ufer unbedingt in der Teilungserkl\u00e4rung oder anschlie\u00dfenden Erg\u00e4nzungen zu dieser \u00fcberpr\u00fcfen, ob der Wohnung tats\u00e4chlich ein Sondernutzungsrecht zugeordnet ist. Bei dieser \u00dcberpr\u00fcfung kann ihm auch der beurkundende Notar unterst\u00fctzen, sofern ihm die Teilungserkl\u00e4rungen und Erg\u00e4nzungen zur Verf\u00fcgung gestellt werden.<\/p>\n

Teilungserkl\u00e4rung mit Gemeinschaftsordnung<\/h2>\n

Die Teilungserkl\u00e4rung sollte sich ohnehin jeder K\u00e4ufer unbedingt vor dem Kauf einer Eigentumswohnung anschauen. In der Teilungserkl\u00e4rung wurde das Wohnungseigentum begr\u00fcndet und in dieser wurde auch das Sondernutzungsrecht an den Wohnungen gebildet. Jeder Wohnung wurde eine Nummer zugeordnet. Als Anlage zu der Teilungserkl\u00e4rung geh\u00f6ren dann Aufteilungspl\u00e4ne. Das sind unter anderem Grundrisspl\u00e4ne, in denen jeder Raum, der zu einer Wohnung geh\u00f6rt, mit der Nummer der Wohnung versehen ist. Zudem ist in der Regel noch die Gemeinschaftsordnung angef\u00fcgt. Diese regelt erg\u00e4nzend zu den gesetzlichen Regelungen das Verh\u00e4ltnis der Wohnungseigent\u00fcmer untereinander. Auch ist in dieser unter anderem geregelt, wie die Kostenverteilung in der Eigent\u00fcmergemeinschaft erfolgt oder wie die Stimmrechte in der Eigent\u00fcmerversammlung verteilt sind.<\/p>\n

Teileigentum an Garagen oder Tiefgaragenstellpl\u00e4tzen<\/h2>\n

Gibt es Garagen oder Stellpl\u00e4tze in Tiefgaragen, dann kann an diesen Teileigentum begr\u00fcndet werden. Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, nur dass es sich nicht um Wohnraum, sondern um andere R\u00e4ume handelt. Teileigentum erh\u00e4lt ebenfalls ein eigenes Grundbuchblatt.<\/p>\n

Soll daher eine Wohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz verkauft werden, dann muss dies der Notar wissen, so dass er dies auch entsprechend im Kaufvertrag auff\u00fchren kann. Nur dann kann der K\u00e4ufer auch Eigentum am Tiefgaragenstellplatz erhalten.<\/p>\n

Zustimmung des Verwalters<\/h2>\n

Bei manchen Eigentumswohnungen ist im Grundbuch zudem vermerkt, dass bei einem Verkauf der Hausverwalter zustimmen muss.<\/p>\n

Darum muss sich jedoch nicht der K\u00e4ufer k\u00fcmmern, sondern die Zustimmung wird von dem Notar eingeholt. Der Verwalter muss auch grunds\u00e4tzlich die Zustimmung erteilen. Bevor die Zustimmung nicht vorliegt, ist auch nicht der Kaufpreis zu zahlen. Auch dies \u00fcberwacht der Notar. Er schickt die Mitteilung, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss, auch erst raus, wenn alle im Vertrag festgelegten F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen vorliegen. In der Regel sind dies die Eintragung der Vormerkung zugunsten des K\u00e4ufers, dass dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um nicht \u00fcbernommene Belastungen zu l\u00f6schen und ggf. die Zustimmung des Verwalters.<\/p>\n

Keine offenen Hausgelder<\/h2>\n

Wichtig in einem notariellen Kaufvertrag \u00fcber eine Eigentumswohnung ist auch, dass eine Versicherung des Verk\u00e4ufers aufgenommen wird, dass keine offenen Hausgelder bestehen. Sollten n\u00e4mlich Hausgelder aufgelaufen sein und aus diesem Grund die Hausverwaltung parallel zum Verkauf die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung betreiben, dann sch\u00fctzt den K\u00e4ufer leider auch nicht die im Grundbuch eingetragene Vormerkung.<\/p>\n

Instandhaltungsr\u00fccklage<\/h2>\n

In den notariellen Kaufvertrag kann und sollte die H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage der Eigent\u00fcmergemeinschaft aufgenommen und explizit ausgewiesen werden, ebenso der rechnerische Anteil, der auf die Wohnung f\u00e4llt. Auf diesen Kaufpreisanteil ist n\u00e4mlich keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.<\/p>\n

Stimmrecht in der Eigent\u00fcmerversammlung<\/h2>\n

Letztendlich sollte auch in den Vertrag aufgenommen werden, dass dem K\u00e4ufer ab Kaufpreiszahlung eine Vollmacht zur Aus\u00fcbung der Stimmrechte in der Wohnungseigent\u00fcmerversammlung erteilt wird. Ansonsten steht ihm dieses erst ab Eigentumsumschreibung zu und diese kann zeitlich lange nach der eigentlichen \u00dcbergabe der Wohnung erfolgen.<\/p>\n

Nat\u00fcrlich k\u00f6nnen im Einzelfall weitere Besonderheiten hinzukommen. Diese zu kl\u00e4ren und in dem Vertrag entsprechend zu ber\u00fccksichtigen, ist die Aufgabe des Notars.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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