{"id":3435,"date":"2021-11-16T16:17:55","date_gmt":"2021-11-16T15:17:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/?p=3435"},"modified":"2021-12-14T11:42:42","modified_gmt":"2021-12-14T10:42:42","slug":"der-uebergabevertrag-die-lebzeitige-immobilienuebertragung-von-den-eltern-auf-ihre-kinder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/fachbeitraege-publikationen\/der-uebergabevertrag-die-lebzeitige-immobilienuebertragung-von-den-eltern-auf-ihre-kinder\/","title":{"rendered":"Der \u00dcbergabevertrag – Die lebzeitige Immobilien\u00fcbertragung von den Eltern auf ihre Kinder"},"content":{"rendered":"

von Notarin Sonja Reiff<\/strong><\/p>\n

Gerade bei gr\u00f6\u00dferen Verm\u00f6gen macht es aus steuerlicher Sicht Sinn, Verm\u00f6gen bereits zu Lebzeiten der Eltern auf ihre Kinder zu \u00fcbertragen. Im Falle der Schenkung zu Lebzeiten sowie auch im Erbfall betr\u00e4gt der Steuerfreibetrag jedes Kindes nach jedem Elternteil 400.000 \u20ac und somit von beiden Eltern zusammen 800.000 \u20ac. Dieser Steuerfreibetrag entsteht nach 10 Jahren wieder neu. \u00dcbertragen somit Eltern an ihre Kinder eine Wohnung oder ein Haus mit einem Wert von je unter 400.000 \u20ac, so ist dies steuerfrei. Nach Ablauf von 10 Jahren kann dann erneut eine Schenkung \u00fcber diesen Wert steuerfrei stattfinden. Gleiches gilt, wenn der Erbfall mindestens 10 Jahre nach der Schenkung erfolgt. Auch dann entstehen die Steuerfreibetr\u00e4ge erneut.<\/p>\n

<\/p>\n

Notarieller \u00dcbertrags- oder \u00dcberlassungsvertrag<\/h2>\n

Die \u00dcbertragung einer Wohnung oder eines Wohnhauses im Wege der Schenkung von den Eltern an die Kinder muss notariell beurkundet<\/a> werden und erfolgt im Rahmen eines sogenannten \u00dcbertragungs- oder \u00dcberlassungsvertrages. Man spricht auch von einer Immobilien\u00fcbertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.<\/p>\n

In allen F\u00e4llen, aber insbesondere wenn es sich bei der zu \u00fcbertragenden Immobilie um das selbstgenutzte Wohnhaus der Eltern handelt, ist eine ausf\u00fchrliche Beratung im Vorfeld der Vertragsgestaltung durch den Notar dringend zu empfehlen, sodass die Interessen von beiden Vertragsparteien ausreichend ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Belastungen der Immobilie mit Grundschulden<\/h2>\n

Es ist zu unterscheiden, ob die Immobilie mit Grundschulden<\/a> belastet ist oder ob es sich um einen unbelasteten Grundbesitz handelt. Sind das Haus oder die Eigentumswohnung belastet, dann muss die jeweilige Grundschuld von den Kindern dinglich \u00fcbernommen werden. Das bedeutet jedoch nur, dass die Belastung auf der Immobilie verbleibt. Werden die durch die Grundschuld abgesicherten Darlehensverbindlichkeiten von den Eltern weiter bedient, entsteht kein Nachteil f\u00fcr die Kinder. Erfolgt dies nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Dann verlieren die Kinder zwar den Grundbesitz, stehen aber zumindest nicht schlechter da als vor der Schenkung. Die Bank kann jedenfalls nicht gegen die Kinder direkt bzw. in deren sonstiges Verm\u00f6gen vollstrecken.<\/p>\n

\u00dcbernahme der Darlehensverpflichtungen durch die Kinder<\/h2>\n

Anders ist es jedoch, wenn in dem notariellen \u00dcbergabevertrag vereinbart wird, dass die Kinder die Darlehensverpflichtungen mit\u00fcbernehmen und die Eltern von der Haftung gegen\u00fcber der Bank freigestellt werden sollen. Dann m\u00fcssen sich auch die Kinder gegen\u00fcber der Bank der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Verm\u00f6gen unterwerfen, damit die Bank mit einem Wechsel der Darlehensnehmer einverstanden ist. Wenn dann die Darlehensraten nicht gezahlt werden, kann die Bank nicht nur in die Immobilie, sondern auch in das \u00fcbrige Verm\u00f6gen der Kinder vollstrecken.<\/p>\n

Aber auch eine solche Gestaltung ist in einigen F\u00e4llen sinnvoll und im Interesse von beiden Vertragsparteien. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn den Eltern die Darlehensverbindlichkeiten zu viel werden und die Kinder die Immobilie f\u00fcr einen geringeren Gegenwert als den \u00fcblichen Kaufpreis \u00fcbernehmen k\u00f6nnen. In den meisten F\u00e4llen ist die noch bestehende Darlehensverpflichtung n\u00e4mlich geringer als der aktuelle Markt- und Verkehrswert des Grundbesitzes. Die Eltern sind nach der \u00dcbertragung schuldenfrei und die Kinder haben f\u00fcr einen geringen Betrag Grundbesitz erwerben k\u00f6nnen.<\/p>\n

Nie\u00dfbrauchrecht oder Wohnungsrecht<\/h2>\n

Die Eltern k\u00f6nnen sich in dem \u00dcbertragungsvertrag auch ein Nie\u00dfbrauchrecht<\/a> oder ein Wohnungsrecht vorbehalten. Handelt es sich bei dem Schenkungsgegenstand um das selbstgenutzte Wohnhaus oder die selbstgenutzte Wohnung und m\u00f6chten die Eltern sichergehen, dass sie dort bis zu ihrem Tod leben k\u00f6nnen, dann ist ein Wohnungsrecht die beste L\u00f6sung.<\/p>\n

Ist die Immobilie vermietet oder m\u00f6chten sich die Eltern eine sp\u00e4tere Vermietung vorbehalten, dann ist in den meisten F\u00e4llen das Nie\u00dfbrauchrecht die beste Wahl. Auch kann ein Nie\u00dfbrauchrecht unterschiedlich gestaltet werden. So kann es so gestaltet werden, dass die Eltern als Nie\u00dfbrauchberechtigte nicht nur die Mieten erhalten, sondern auch alle Kosten, wie auch Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen haben. Dann sind die Kinder zwar als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen, aber die Eltern tragen Kosten und Lasten wie ein Eigent\u00fcmer.<\/p>\n

Der Nie\u00dfbrauch kann aber auch so gestaltet werden, dass gewisse Kosten von den Kindern zu tragen sind.<\/p>\n

R\u00fcckforderungsrechte der Eltern<\/h2>\n

Des Weiteren k\u00f6nnen sich die Eltern auch R\u00fcckforderungsrechte vorbehalten. Droht n\u00e4mlich der Verlust der Immobilie, wie beispielsweise bei Verkauf ohne Zustimmung, Insolvenz, Zwangsversteigerung, Vorversterbens, Gesch\u00e4ftsunf\u00e4higkeit oder Scheidung der Kinder, kann f\u00fcr diese und noch weitere F\u00e4lle eine R\u00fcck\u00fcbertragungsverpflichtung vereinbart werden.<\/p>\n

Diese vertraglich vereinbarten R\u00fcckforderungsrechte der Eltern werden im Grundbuch durch eine Vormerkung abgesichert.<\/p>\n

Pflichtteilsanrechnung<\/h2>\n

In dem \u00dcbertragungsvertrag kann auch vereinbart werden, dass sich die Kinder die Schenkung des Grundbesitzes auf einen sp\u00e4teren Pflichtteilsanspruch anrechnen lassen m\u00fcssen. Ein Pflichtteilsanspruch kann beispielsweise entstehen, wenn sich die Eltern in einem Testament oder einem Erbvertrag gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Kinder erst dann erben sollen, wenn beide Eltern verstorben sind (sog. Berliner Testament). Da die Kinder in dem ersten Erbfall enterbt sind, entsteht ein Pflichtteilsanspruch. Wurde in dem \u00dcbertragungsvertrag vereinbart, dass sich die Kinder die Schenkung auf ihren Pflichtteil anrechnen lassen m\u00fcssen, dann k\u00f6nnen sie von dem l\u00e4ngerlebenden Elternteil nur noch die Differenz als Pflichtteil verlangen. In diesen Konstellationen sollten die Beteiligten somit \u00fcber eine Anrechnungsverpflichtung nachdenken.<\/p>\n

Minderj\u00e4hrige Kinder<\/h2>\n

Wird eine Wohnung oder ein Haus an minderj\u00e4hrige Kinder \u00fcbertragen, dann kommt es auf die konkrete Gestaltung an. Je nach Vertragsgegenstand und Vertragsgestaltung kann es sein, dass die Eltern von der Vertretung der Kinder beim Vertragsabschluss ausgeschlossen sind. Dann muss \u00fcber das Gericht ein Erg\u00e4nzungspfleger bestellt werden. Dieser vertritt die Kinder bei dem Vertragsabschluss.<\/p>\n

Unter gewissen Voraussetzungen kann auch die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich sein.<\/p>\n

Zusammenfassend ist zu sagen, dass die lebzeitige \u00dcberragung von Grundbesitz von den Eltern an die Kinder in den meisten F\u00e4llen aus steuerlicher Sicht sinnvoll ist, jeder Einzelfall aber unterschiedliche Regelungen erfordert. Eine ausf\u00fchrliche Beratung durch den Notar ist daher grunds\u00e4tzlich erforderlich und empfehlenswert. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

von Notarin Sonja Reiff Gerade bei gr\u00f6\u00dferen Verm\u00f6gen macht es aus steuerlicher Sicht Sinn, Verm\u00f6gen bereits zu Lebzeiten der Eltern auf ihre Kinder zu \u00fcbertragen. Im Falle der Schenkung zu Lebzeiten sowie auch im Erbfall betr\u00e4gt der Steuerfreibetrag jedes Kindes nach jedem Elternteil 400.000 \u20ac und somit von beiden Eltern zusammen 800.000 \u20ac. 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