Bewilligungsurkunde/notarielle Bewilligung

Die sogenannte Bewilligung, abgegeben in notarieller Urkunde, ist eine formelle Erklärung einer Person, deren Recht durch eine beabsichtigte Eintragung im Grundbuch betroffen ist.

Mit dieser Erklärung erteilt der Berechtigte, etwa der Eigentümer, ein Grundschuldgläubiger oder der Inhaber einer Dienstbarkeit, seine ausdrückliche Zustimmung zur beantragten Eintragung, Änderung oder Löschung eines Rechts.

Das Grundbuchamt darf eine Eintragung nur vornehmen, wenn eine solche Bewilligung vorliegt. Sie dient damit der Rechtssicherheit und stellt sicher, dass das Grundbuch ausschließlich auf Grundlage der Zustimmung der betroffenen Berechtigten geändert wird.

Rechtlich ist die Bewilligung kein Vertrag, sondern eine einseitige, verfahrensrechtliche Erklärung, die dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben wird. Sie selbst führt keine materielle Rechtsänderung herbei, sondern schafft die Zulässigkeitsvoraussetzung für den Vollzug im Grundbuch.

Gesetzliche Grundlage

Die maßgebliche Rechtsgrundlage findet sich in § 19 Grundbuchordnung (GBO). Danach darf eine Eintragung nur erfolgen, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr berührt wird. Diese Vorschrift verdeutlicht den Grundsatz: Ohne Bewilligung keine Eintragung.

Im Grundbuchverfahren sind regelmäßig zwei Elemente erforderlich:

1. Der Antrag: Er richtet sich an das Grundbuchamt und fordert die Vornahme einer Eintragung.
2. Die Bewilligung: Sie enthält die Zustimmung derjenigen Person, deren Recht betroffen ist.

Erst wenn beide Voraussetzungen vorliegen und die übrigen Eintragungserfordernisse erfüllt sind, darf das Grundbuchamt die Änderung vollziehen.

Damit schützt die Bewilligung sowohl die Rechte der Beteiligten als auch die Zuverlässigkeit des Grundbuchs als Beweisquelle.

Notarielle Form und Beweisfunktion

Die Bewilligung muss in der Form nachgewiesen werden, die § 29 GBO für das Grundbuchverfahren vorschreibt. Dies bedeutet regelmäßig eine notarielle Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung der Erklärung.

Diese wird durch die Mitwirkung eines Notars erreicht. Hintergrund ist der hohe Beweiswert der Grundbucheintragungen und der Schutz des Rechtsverkehrs vor unüberlegten oder unrichtigen Erklärungen.

Die notarielle Mitwirkung erfolgt in zwei möglichen Formen:

• Öffentliche Beglaubigung: Der Notar bestätigt lediglich die Echtheit der Unterschrift der erklärenden Person. Diese Form genügt für einfache Fälle, etwa die Löschung einer Grundschuld.
• Öffentliche Beurkundung: Der gesamte Erklärungstext wird vom Notar aufgenommen, vorgelesen, erläutert und anschließend beurkundet. Diese Form ist vorgeschrieben, wenn mit der Erklärung zugleich ein neues dingliches Recht bestellt oder übertragen wird, beispielsweise bei einem Grundstückskauf oder der Bestellung einer Grundschuld.

Die notarielle Bewilligung gewährleistet stets, dass die Erklärung eindeutig, rechtlich wirksam und überprüfbar ist. Sie dient damit sowohl der Authentizität als auch der Nachweisbarkeit des geäußerten Willens.

Inhalt und Aufbau der Bewilligungsurkunde

Eine Bewilligungsurkunde folgt einem bestimmten, in der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung vorgezeichneten Aufbau. Sie enthält insbesondere:

1. die genaue Bezeichnung des Grundstücks (Grundbuch von …, Grundbuchblattnummer, Flurstück, Lage),
2. die namentliche Bezeichnung der erklärenden Person bzw. des Berechtigten,
3. die rechtliche Bezeichnung und den Gegenstand des betroffenen Rechts (z. B. Eigentum, Grundschuld, Dienstbarkeit),
4. die konkrete Zustimmung zu einer bestimmten Eintragung, Änderung oder Löschung,
5. gegebenenfalls den Antrag auf Vollzug durch das Grundbuchamt,
6. die Unterschrift bzw. die notarielle Beglaubigung oder den Beurkundungsvermerk.

Damit stellt die Bewilligungsurkunde alle für die Eintragung notwendigen Angaben bereit, sodass das Grundbuchamt ohne weitere Nachforschungen tätig werden kann.

Bedeutung und Funktion im Grundbuchverfahren

Die Bewilligungsurkunde ist ein zentrales Element der Grundbuchpraxis. Sie gewährleistet die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und schützt die Beteiligten vor ungewollten oder unklaren Eintragungen.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Wer in das Grundbuch vertraut, darf auf dessen Richtigkeit bauen. Daraus folgt die besondere formelle Strenge. Veränderungen bedürfen immer einer überprüfbaren, durch eine notarielle Erklärung abgesicherten Zustimmung.

Für den Rechtsverkehr bedeutet dies: Ohne notarielle Bewilligung wäre das Grundbuch statisch und nicht an die tatsächlichen Rechtsverhältnisse anpassbar. Durch die Bewilligung wird es jedoch möglich, Rechtsänderungen sicher, nachvollziehbar und rechtswirksam zu vollziehen.

Typische Anwendungsfälle

Bewilligungsurkunden finden in nahezu allen immobilienrechtlichen Vorgängen Anwendung. Häufige Beispiele sind:

• Eigentumsübertragung: Der bisherige Eigentümer bewilligt die Eintragung des Erwerbers als neuen Eigentümer.
• Grundpfandrechte: Der Eigentümer bewilligt die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek, etwa zur Darlehenssicherung.
• Dienstbarkeiten: Der Eigentümer eines Grundstücks bewilligt die Eintragung eines Wegerechts, Leitungsrechts oder Bauverbots zugunsten eines anderen Grundstücks.
• Löschungen: Der Gläubiger bewilligt die Löschung einer Grundschuld, nachdem die Forderung erfüllt ist.
• Berichtigungen: Wird eine fehlerhafte Eintragung im Grundbuch richtiggestellt, ist regelmäßig die Bewilligung der betroffenen Person erforderlich.

Abgrenzung zur materiellrechtlichen Vereinbarung (Rechtsgeschäft)

Juristisch ist zwischen der Bewilligung im Sinne der Grundbuchordnung und der zugrundeliegenden materiellrechtlichen Vereinbarung (z. B. Kaufvertrag, Grundschuldbestellung oder Dienstbarkeitsvereinbarung) zu unterscheiden. Die Bewilligung ist kein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Parteien, sondern eine prozessuale Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt.

Beispiel: Im Kaufvertrag über ein Grundstück erklären die Parteien nicht nur die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung, sondern üblicherweise auch die Bewilligung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst durch die Eintragung wird der Eigentumsübergang dann vollzogen, nicht durch die Bewilligung selbst.

Die Rolle des Notars

Dem Notar kommt im Zusammenhang mit der Bewilligungsurkunde eine zentrale Funktion zu.

Er prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, belehrt über die rechtlichen Wirkungen der Erklärung und sorgt für eine inhaltlich und formal korrekte Gestaltung. Auch ist der Notar verpflichtet, im Rahmen des Vollzugs die Eintragungsreife zu prüfen (§ 15 GBO), z. B. durch Einholung notwendiger Genehmigungen oder Klärung offener Bewilligungen.

Darüber hinaus übernimmt der Notar häufig die Einreichung der Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt und überwacht den Vollzug der beantragten Eintragung. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Form- und Verfahrensvorschriften eingehalten und Verzögerungen vermieden werden.

Die notarielle Bewilligung verbindet daher Rechtssicherheit, Effizienz und Verlässlichkeit für alle Beteiligten im Grundstücksverkehr.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein klassischer Anwendungsfall für eine Bewilligungserklärung ist die Löschung einer Grundschuld. Wurde ein Darlehen vollständig zurückgezahlt, erklärt die darlehensgebende Bank als Gläubiger in einer notariell beglaubigten Urkunde, dass sie mit der Löschung der eingetragenen Grundschuld einverstanden ist.

Diese notariell beglaubigte Löschungsbewilligung des Gläubigers wird zusammen mit dem Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingereicht. Erst aufgrund dieser Unterlagen darf das Amt die Grundschuld löschen.

Ohne eine solche notarielle Bewilligung wäre das Grundbuchamt rechtlich nicht befugt, den Eintrag zu entfernen, auch wenn die Forderung längst erfüllt ist.

Zusammenfassung

Die Bewilligungsurkunde oder notarielle Bewilligung ist ein unverzichtbares Instrument des deutschen Grundbuchrechts.

Sie dokumentiert die Zustimmung des Berechtigten zu einer Eintragung, Änderung oder Löschung im Grundbuch und schafft die verfahrensrechtliche Grundlage für deren Vollzug.

Durch die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Form wird gewährleistet, dass die Erklärungen rechtswirksam, eindeutig und nachweisbar sind.