Grundschuld
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist die Belastung eines Grundstücks (oder Teil- und Wohnungseigentums oder Erbbaurechts), welche im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird.
Die Grundschuld ist ein elementares Konzept für die Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Sie wird in der Regel für Banken zur Sicherung von Darlehen und Kaufpreisfinanzierungen bestellt und eingetragen. Wird das Darlehen dann von dem Darlehensnehmer nicht bedient, kann die Bank aus der Grundschuld vorgehen und erhält bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks den durch die Grundschuld abgesicherten Betrag aus dem Versteigerungserlös.
Bei Grundstückskaufverträgen wird in der Regel eine Finanzierungsvollmacht aufgenommen, sodass der Käufer aufgrund dieser Vollmacht auch im Namen des Verkäufers eine Grundschuld bestellen kann. Die Vollmacht ist erforderlich, da zu diesem Zeitpunkt der Verkäufer noch Eigentümer des Grundstücks ist und nur er die Grundschuld bestellen kann.
Die Grundschuld dient als Sicherheit für die Kaufpreiszahlung, die ganz oder teilweise aus dem mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrag gezahlt wird. Als Absicherung des Verkäufers wird im Grundstückskaufvertrag eine Sicherungsabrede aufgenommen, nach der der Käufer und die Bank die Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur als Sicherheit verwenden darf in der Höhe, in der tatsächlich auf die Kaufpreisschuld gezahlt wurde.
Grundschuld als dingliches Recht
Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Unter diesem Begriff fasst man unter anderem Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld zusammen.
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das es erlaubt, aus Immobilieneigentum oder einem Grundstück die Zahlung einer Schuld einzufordern. Im Gegensatz zu vielen anderen Rechten ist die Grundschuld jedoch nicht einer spezifischen Forderung zugeordnet, sondern lediglich einem bestimmten Gläubiger. Welche Darlehensforderungen dann durch die Grundschuld abgesichert werden, wird in einer gesondert mit dem Gläubiger abgeschlossenen Sicherungsabrede bzw. Zweckerklärung festgelegt.
Mit Eintrag im Grundbuch erhält der Sicherungsnehmer das Recht, die Rückzahlung eines der Grundschuld entsprechenden Geldbetrags zu fordern. Wird diese Forderung nicht erfüllt, kann er eine Zwangsvollstreckung einleiten.
Verschiedene Arten der Grundschuld
- Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld
- Briefgrundschuld und Buchgrundschuld
Bei der Grundschuld wird nach dem Grundschuldgläubiger oder nach dem Vorhandensein eines Grundschuldbriefs unterschieden.
Die Fremdgrundschuld ist der übliche Typ einer Grundschuld. In diesem Fall gehört die Grundschuld einem Dritten, der nicht Eigentümer des Grundstücks ist. In der Regel wird sie als Sicherheit für ein Kreditgeschäft zugunsten einer Bank ins Grundbuch eingetragen. Sobald der Sicherungszweck erfüllt ist, also das Darlehen zurückgezahlt wurde, geht die Grundschuld wieder in den Besitz des Grundstückseigentümers über bzw. dieser hat einen Anspruch darauf, dass die Bank/Gläubigerin die Löschung der Grundschuld bewilligt. Trifft allerdings der Fall der Zahlungsunfähigkeit des Grundstückseigentümers ein, hat der Gläubiger das Recht, die Zwangsversteigerung einzuleiten, um seine Ansprüche zu erfüllen.
Eine Eigentümergrundschuld liegt dann vor, wenn der Gläubiger der Grundschuld der Eigentümer selbst ist und somit er selbst im Grundbuch eingetragen oder er im Besitz des Grundschuldbriefes ist. Sie dient damit nicht zur Durchführung der Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück. Eine Eigentümergrundschuld kann bei einer Zwangsversteigerung auch zur Rangblockierung genutzt werden. Diese blockiert einen bestimmten Rang in Abteilung III des Grundbuchs. Je nach Rangfolge werden Gläubiger bei der Versteigerung früher oder später bedient. Die Rangblockierung erlaubt dem Eigentümer, den Übergang der Grundschuld an bestimmte Gläubiger zu steuern.
Die Buchgrundschuld wird ausschließlich im dritten Abschnitt des Grundbuchs registriert. Es gibt keinen zugehörigen Grundbuchbrief, die Registrierung enthält den Hinweis „ohne Brief“. In der Praxis hat sie sich gegenüber der Briefgrundschuld durchgesetzt, da sie meist kostengünstiger und der tatsächliche Gläubiger immer im Grundbuch ersichtlich ist. Für alle nachträglichen Änderungen der Buchgrundschuld muss jedoch immer eine Grundbucheintragung erfolgen.
Die Errichtung einer Briefgrundschuld hingegen erfordert neben der Eintragung ins Grundbuch auch die Ausstellung eines Grundschuldbriefs. Um eine Briefgrundschuld zu übertragen, ist die Übergabe des Briefs und die Abtretung derselben anstelle einer Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Die Abtretung einer Briefgrundschuld ist daher schneller und kostengünstiger als bei einer Buchgrundschuld möglich. Da die Weitergabe nicht im Grundbuch erscheint, ist sie ein Rechtsgeschäft, das für Dritte nicht erkennbar ist. Gläubiger der Grundschuld ist dann nur derjenige, der im Besitz des Briefes ist. Geht der Grundschuldbrief jedoch verloren, kann die Grundschuld nicht einfach aus dem Grundbuch gelöscht werden, sondern es muss erst ein gerichtliches Aufgebotsverfahren durchgeführt werden. Nach Abschluss des Verfahrens wird der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt und die Grundschuld kann gelöscht werden.
Ablauf: Eintragung einer Grundschuld
Am Eintrag einer Grundschuld in das Grundbuch sind der Notar, das zuständige Grundbuchamt, die finanzierende Bank, der Eigentümer und der Kreditnehmer beteiligt. Nach der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages ist der Eintrag der Grundschuld oftmals möglichst schnell zu veranlassen. Die Bank wird die Kreditsumme in der Regel erst dann auszahlen, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.
1. Festlegung des Eigentümerwechsels der Immobilie
Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen ist, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken. Die Auflassungsvormerkung (auch: Eigentumsverschaffungsvormerkung) legt den Käufer als künftigen Eigentümer fest. Damit kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen. Die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgt erst später.
2. Belastungsvollmacht durch den Verkäufer
Der Verkäufer der Immobilie erteilt dem Notar die Vollmacht, die Immobilie bereits vor der Eigentumsumschreibung mit der Grundschuld zu belasten. Dies ist notwendig, da die Immobilie rechtlich noch Eigentum des Verkäufers ist und daher nur dieser die Eintragung beim Grundbuchamt beantragen kann.
3. Grundbuchbestellungsformular der finanzierenden Bank
Der Käufer der Immobilie erhält von seiner kreditgebenden Bank ein Formular zur Bestellung der Grundschuld. Darin sind die genauen Bedingungen der jeweiligen Grundschuld festgelegt. Der Käufer leitet das Grundschuldbestellungsformular an den Notar weiter.
4. Die Bestellung der Grundschuld wird beurkundet
Beim Notartermin für den Kaufvertrag erstellt der Notar eine Urkunde zur Grundschuldbestellung und verliest sie. Der Immobilienkäufer unterschreibt die Urkunde. Damit ist die Bestellung der Grundschuld urkundlich festgelegt. Außerdem klärt der Notar den Käufer über mögliche rechtliche Folgen einer Zwangsvollstreckung auf.
5. Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen
Der Notar reicht die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht beim Grundbuchamt ein. Gleichzeitig beantragt er die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Anschließend bestätigt das Grundbuchamt dem Notar, dass die Grundschuld eingetragen ist. Dies dauert in der Regel 2-3 Wochen.
Kosten einer Grundschuld
Die Auslagen für eine Grundschuld setzen sich aus Notargebühren für die Beurkundung beim Notar und den Kosten für die Eintragung im Grundbuchamt zusammen. Sie betragen bei der Finanzierung von Immobilien in der Regel 1 bis 2 Prozent des Grundschuldbetrags.
Ferner können Grundschuldzinsen anfallen. Sie dienen als zusätzliche Absicherung für die Bank für den Fall, dass bei einer Vollstreckung weitere Kosten entstehen oder die Zinsen steigen. Diese kommen jedoch nur zum Tragen, wenn das aufgenommene Darlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird.
Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?
Früher wurden Immobilienfinanzierungen meist durch Hypotheken abgesichert. Heutzutage wird hierzu in der Regel die Grundschuld genutzt.
Wie die Grundschuld ist auch die Hypothek ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch der betreffenden Immobilie registriert wird. Im Gegensatz zur Grundschuld, die unabhängig von spezifischen Forderungen auf eine bestimmte Immobilie ausgerichtet ist, ist die Hypothek direkt mit einer bestimmten Forderung verknüpft.
Mit der vollständigen Rückzahlung des Immobilienkredits erlischt eine Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen bleibt bestehen. Die Bank ist dann verpflichtet, dem Eigentümer eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Der Eigentümer hat dann die Wahl, diese zu löschen oder aufrechtzuerhalten, um sie bei Bedarf für einen weiteren Kredit zu nutzen.
Für die kreditgebenden Bank ist die Grundschuld zudem einfacher zu handhaben. Im Falle der Notwendigkeit einer Zwangsvollstreckung der Immobilie muss die Bank bei einer Hypothek die ausstehenden Raten gerichtlich geltend machen. Bei einer Grundschuld ist dieser Beweis nicht erforderlich.