Grundstückskaufvertrag

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Der Grundstückskaufvertrag ist ein Vertrag, in dem der Verkäufer gegen Zahlung eines vereinbarten Betrages verpflichtet wird, das Eigentum an einem Grundstück an den Käufer zu übertragen.

Bei der Erstellung eines Grundstückskaufvertrags müssen die gegensätzlichen Interessen von Käufer und Verkäufer berücksichtigt werden. Nach § 311 b BGB bedarf dieser Vertrag der notariellen Beurkundung. In diesem Vertrag ist auch stets die Auflassung enthalten. Erst mit Eintragung der Auflassung im Grundbuch geht das Eigentum am Grundstück auf den Käufer über.

Im Grundstückskaufvertrag wird der Zustand des Grundstücks sowie der verhandelte Kaufpreis festgehalten. Der Notar setzt den Vertrag auf und lässt ihn dem Verkäufer und dem Käufer vor Vertragsunterzeichnung zur Prüfung zukommen.

Inhalte eines Grundstückskaufvertrags

Ein Grundstückskaufvertrag sollte mindestens die folgenden Angaben enthalten:

Parteien des Vertrags: vollständige Namen, Geburtsdaten und Adressen des Verkäufers und des Käufers.
Beschreibung des Grundstücks: genaue Lage und Größe, oft unter Bezugnahme auf den entsprechenden Eintrag im Grundbuch.
Grundbucherklärung:Hiermit wird der eigentliche Verkauf erklärt. Die Vertragsparteien geben ihr Einverständnis zum Eigentümerwechsel des Grundstücks erklären die Auflassung und bewilligen darüber hinaus eine Auflassungsvormerkung. Diese wird vom Notar im Grundbuch eingetragen und verhindert einen Weiterverkauf des Grundstücks an Dritte, solange die Vertragsbedingungen nicht erfüllt und der Kaufpreis noch nicht gezahlt wurde. Auch sind nachrangige Eintragungen im Grundbuch gegenüber dem Vormerkungsberechtigten nicht wirksam.
Kaufpreis: der Betrag, den der Käufer an den Verkäufer zahlen muss, oft mit Details zur Zahlungsweise und zum Zeitpunkt der Zahlung.
Übergangsbestimmungen: Informationen dazu, wann der Besitz am Grundstück und die Kosten, Lasten und Nutzungen auf den Käufer übergehen.
Lasten und Belastungen: Informationen zu Hypotheken, Grundschulden oder sonstigen Lasten, die auf dem Grundstück liegen.
Zusicherungen und Gewährleistungen: Versicherungen des Verkäufers in Bezug auf das Grundstück. Handelt es sich bei dem Verkäufer um eine Privatperson und um eine Bestandsimmobilie werden Gewährleistungsansprüche beim Grundstückskauf regelmäßig weitgehend ausgeschlossen (z. B. zum Zustand von Gebäuden auf dem Grundstück). Der Verkäufer sichert lediglich ein lastenfreies Grundstück zu.
Finanzierungsvollmacht / Belastungsvollmacht: Zur Absicherung der Finanzierung des Kaufpreises erteilt der Verkäufer dem Käufer häufig eine Belastungsvollmacht.
Schlusserklärung und Regelungen zu Nebenkosten: Vollzugsauftrag an den Notar sowie Angaben darüber, wer die Kosten für den Notar, die Grundbuchänderung und andere mit dem Verkauf verbundenen Kosten trägt.

Zusätzlich zu den grundlegenden Elementen können auch weitere Details in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden. Dies ist abhängig von den spezifischen Bedingungen und Anforderungen des jeweiligen Verkaufs. Beispiele für zusätzliche Angaben sind:

Erschließungsstatus: Informationen darüber, ob das Grundstück erschlossen ist (Zugang zu Straßen, Wasser, Strom, Abwasser etc.) und wer ggf. anfallende Erschließungskosten zu tragen hat.
Umweltbedingungen: Angaben zu Umweltaspekten, wie Bodenkontamination oder geschützte Arten, die auf dem Grundstück leben könnten.
Baurechtliche Bestimmungen: Informationen darüber, ob und in welchem Umfang auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dies kann z. B. Angaben zu Baufenstern, Baulinien und Bauhöhen umfassen.
Nutzungsrechte Dritter: Informationen zu eventuellen Nutzungsrechten Dritter, wie Wegerechte, Erbpacht, Dienstbarkeiten.
Regelungen zur Haftung: Bestimmungen, die regeln, wer für bestimmte Risiken und mögliche Schäden haftet, die zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübergang auftreten können.
Vorkaufsrechte: Wenn es Dritte gibt, die ein Vorkaufsrecht für das Grundstück haben, muss dies im Vertrag erwähnt werden.
Aufschiebende und auflösende Bedingungen: eventuelle Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Vertrag wirksam wird oder aufgelöst wird.
Zahlungsplan: Wenn der Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten gezahlt wird, sollte ein verbindlicher Zahlungsplan im Vertrag festgelegt werden.
Rücktrittsrecht: Unter bestimmten Umständen kann ein Rücktrittsrecht vereinbart werden.

Ablauf beim Grundstückskauf

Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags folgt in Deutschland rechtlichen Vorgaben. Der Notar stellt im Prozess des Vertragsschlusses und des Eigentumsübergangs sicher, dass diese eingehalten werden. Vereinfacht dargestellt, erfolgt ein Grundstückskauf nach folgendem Schema.

Feste Absicht zum Eigentümerwechsel: Beide Vertragsparteien sollten sich grundsätzlich über den Eigentümerwechsel einig sein. Unter Umständen ist seitens des Käufers eine eingehende Prüfung des Vertragsgegenstandes erfolgt, z. B. durch Bau- oder Bodengutachten. Auch die Finanzierung sollte gesichert sein.
Vereinbarung der Vertragsbedingungen: Der Käufer und der Verkäufer handeln die Bedingungen des Verkaufs aus.
Erstellung des Vertragsentwurfs: Ein Notar erstellt auf Basis der vereinbarten Bedingungen einen Entwurf des Kaufvertrags. Dieser Entwurf wird in der Regel sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer geprüft. Handelt es sich bei einer Partei um einen Verbraucher und bei der anderen um ein Unternehmer, so muss dem Verbraucher, also der Privatperson, der Entwurf mindestens 2 Wochen vor Vertragsunterzeichnung zugehen.
Vertragsunterzeichnung und notarielle Beurkundung: Nach deutschem Recht muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden. Das bedeutet, dass beide Parteien den Vertrag in Anwesenheit eines Notars unterschreiben müssen. Der Notar prüft die Identität der Parteien, erklärt den Inhalt des Vertrags und stellt sicher, dass beide Parteien die Bedingungen und Konsequenzen des Vertrags verstehen. Kann eine Partei nicht an dem Termin teilnehmen, ist eine Vertretung mit öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Vollmacht möglich oder bei einer Vertretung ohne Vollmacht durch spätere Unterzeichnung einer Nachgenehmigung und Beglaubigung der Unterschrift.
Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen.
Vorkaufsrecht/Verwalterzustimmung o.ä: Der Notar holt alle notwendigen Genehmigungen ein, wie beispielsweise der Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht bei Grundstücken oder die Verwalterzustimmung bei Wohnungseigentum.
Lastenfreistellung: Der Notar holt bei den Banken des Verkäufers für noch eingetragene Grundschulden die Löschungsbewilligungen ein. Sollten die Darlehen des Verkäufers noch nicht abgezahlt sein, erteilt die Bank diese nur, wenn der Notar überwacht, dass noch der restliche Betrag aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt wird.
Fälligkeitsmitteilung: Wenn alle im Vertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung, dass und wie der Kaufpreis zu zahlen ist.
Zahlung des Kaufpreises: Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis.
Steuern: Der Notar meldet unmittelbar nach Beurkundung den Grundstückskauf beim Finanzamt, welches die Grunderwerbssteuer festsetzt. Nach Zahlung durch den Käufer erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und kann die Eintragung im Grundbuch veranlassen.
Eintragung im Grundbuch (Auflassung): Sind alle vertraglichen und rechtlichen Bedingungen erfüllt, lässt der Notar die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch streichen und die Auflassung und damit den neuen Eigentümer eintragen. Der Kauf ist damit abgeschlossen und der Käufer rechtlich zum neuen Eigentümer des Grundstücks geworden.