Dienstbarkeit

Was ist eine Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit?

1. Begriff und rechtliche Bedeutung

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränkt dingliches Recht, durch das das Eigentum an einem Grundstück zugunsten eines anderen eingeschränkt wird. Der Eigentümer eines Grundstücks muss also dulden, dass ein anderer bestimmte Nutzungen vornimmt, oder auf bestimmte Nutzungen verzichtet.

Es gibt verschiedene Dienstbarkeiten, nämlich:

• Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 – 1029 BGB),
• Nießbrauchrecht (§§ 1030 – 1089 BGB),
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 – 1093 BGB)
• Dauerwohn-/nutzungsrecht (WEG 31 ff. WEG).

Typische Beispiele von Grunddienstbarkeiten: Ein Nachbar darf Ihr Grundstück überqueren (Wegerecht), oder Sie dürfen auf dem Nachbargrundstück eine Leitung verlegen lassen (Leitungsrecht).

Unterscheidung: Grunddienstbarkeit vs. persönliche Dienstbarkeit

Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): Sie wird zugunsten eines anderen Grundstücks bestellt. Man spricht daher auch von einem „herrschenden Grundstück“ (das die Rechte hat) und einem „dienenden Grundstück“ (das belastet ist). Die Grunddienstbarkeit ist an das Grundstück gebunden und geht bei Eigentumswechsel automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB): Diese wird nicht zugunsten eines Grundstücks, sondern einer bestimmten Person bestellt, beispielsweise als Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Sie endet in der Regel mit dem Tod der berechtigten Person.

Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB): Der Nießbrauch wird ebenfalls zugunsten einer bestimmten Person bestellt, die zur Nutzung eines Grundstückes berechtigt ist, aber im Gegensatz zum Wohnungsrecht auch die Nutzungen ziehen darf, also auch vermieten und die Mieten einnehmen darf.

Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten

• Geh- und Fahrrecht: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf über das dienende Grundstück laufen oder fahren (z. B., um sein Grundstück zu erreichen).
• Leitungsrecht: Leitungen für Wasser, Strom oder Abwasser dürfen auf oder unter dem dienenden Grundstück verlegt und instandgehalten werden.
• Bauverbot: Auf dem dienenden Grundstück darf nicht oder nur eingeschränkt gebaut werden.
• Nutzungsbeschränkungen: Es darf z. B. keine gewerbliche Nutzung erfolgen, oder keine bestimmten Emissionen auftreten.

Eintragung im Grundbuch

Eine Dienstbarkeit wird erst durch Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks wirksam (§ 873 BGB). Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs.

Der Eintrag enthält eine kurze Beschreibung, zum Beispiel: „Geh- und Fahrrecht zugunsten des Grundstücks XY“ oder „Nießbrauchrecht zugunsten Herrn Müller“.

Die genauere Ausgestaltung ergibt sich meist aus einer notariellen Bewilligungsurkunde, auf die im Grundbuch verwiesen wird.

Bestellung und notarielle Mitwirkung

Die Bestellung einer Dienstbarkeit erfolgt durch:

1. Einigung zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Begünstigten (bzw. dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks bei einer Grunddienstbarkeit).
2. Notarielle Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.
3. Grundbuchantrag durch den Eigentümer.

Die Bewilligung und der Eintragungsantrag müssen öffentlich beglaubigt sein.

Der Notar prüft dabei u. a., ob:

• die betroffenen Grundstücke eindeutig bezeichnet sind,
• Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit hinreichend bestimmt sind,
• ein Lageplan erforderlich ist,
• bei mehreren Belastungen die Rangfolge im Grundbuch

Hinweis zur Rangfolge: Bestehen bereits andere Eintragungen in Abteilung II (z. B. weitere Dienstbarkeiten, Reallasten oder Vorkaufsrechte) oder in Abteilung III (Grundpfandrechte), ist deren Rangverhältnis zu beachten. Nach § 879 BGB richtet sich der Rang grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung, sofern keine Rangänderung (§ 880 BGB) vereinbart wurde. Eine neu bestellte Dienstbarkeit kann durch vorrangige Rechte eingeschränkt oder in ihrer Ausübung faktisch behindert werden. Der Notar prüft daher, ob das vorgesehene Recht sinnvoll ausgeübt werden kann und ob ggf. Rangänderungsvereinbarungen notwendig sind.

2. Rechte und Pflichten der Beteiligten

Die Bestellung einer Dienstbarkeit, insbesondere einer Grunddienstbarkeit, führt zu einem rechtlich geregelten Verhältnis zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Berechtigten (meist dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks). Daraus ergeben sich bestimmte Rechte und Pflichten für beide Seiten.

Pflichten des Eigentümers des dienenden Grundstücks und Rechte des Berechtigten (z. B. Eigentümer des herrschenden Grundstücks)

Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Dienstbarkeit lastet, ist verpflichtet, die Ausübung des Rechts zu dulden. Er darf die Ausübung nicht behindern oder eigenmächtig einschränken.

• Duldungspflicht: Die vereinbarte Nutzung muss im Rahmen des vereinbarten Umfangs erlaubt werden, etwa das Betreten, Befahren oder das Vorhandensein von Leitungen. Ein Verbot der Nutzung oder das Entfernen von Einrichtungen wäre unzulässig, solange die Dienstbarkeit besteht.
• Unterlassungspflicht: Der Eigentümer darf keine Handlungen vornehmen, die das Dienstbarkeitsrecht einschränken oder vereiteln könnten. Wird die Dienstbarkeit dennoch beeinträchtigt, kann der Berechtigte die Beseitigung der Störung verlangen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

Der Berechtigte darf die Dienstbarkeit also im vereinbarten Umfang nutzen. Dabei ist stets der genaue Inhalt der Dienstbarkeit maßgeblich, wie er sich aus dem Grundbucheintrag und der zugrunde liegenden notariellen Urkunde ergibt.

Kommt es zu Beeinträchtigungen, etwa durch bauliche Veränderungen, Hindernisse oder die Verweigerung der Nutzung durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks, stehen dem Berechtigten abwehrrechtliche Ansprüche zu. Diese ergeben sich insbesondere aus:

• 1027 BGB (Verweis auf § 1004 BGB bei Dienstbarkeiten): Störungen der Dienstbarkeit sind wie Eigentumsbeeinträchtigungen zu behandeln.
• 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch): Der Berechtigte kann verlangen, dass eine Störung beseitigt wird oder künftig unterbleibt.

Pflichten des Berechtigten

Auch der Berechtigte ist nicht völlig frei in der Ausübung seines Rechts, sondern an bestimmte Verhaltensregeln gebunden:

• Schonende Ausübung (§ 1020 BGB): Die Nutzung der Dienstbarkeit darf nur in dem Umfang erfolgen, wie sie zur ordnungsgemäßen Ausübung erforderlich ist. Der Berechtigte muss auf die Belange des Eigentümers des dienenden Grundstücks Rücksicht nehmen. Eine übermäßige oder zweckentfremdete Nutzung kann unzulässig sein. Beispiel: Wird ein Wegerecht eingeräumt für fußläufigen Zugang, umfasst dies in der Regel keine Nutzung durch schwere Fahrzeuge. Auch berechtigt ein Fahr- und Weggerecht zwar zum Überfahren des Nachbargrundstücks mit einem PKW, aber nicht zum Parken auf diesem, es sei denn, dies ist in der Grunddienstbarkeit ausnahmsweise vereinbart.
• Instandhaltungspflichten: Sofern es für die Ausübung der Dienstbarkeit erforderlich ist, hat der Berechtigte die notwendigen Einrichtungen, etwa Wege, Leitungen oder Anlagen, auf eigene Kosten instand zu halten. Eine Ausnahme gilt nur, wenn im Rahmen der Bestellung etwas anderes vereinbart wurde. Auch hier greift § 1020 BGB, der regelt, dass der Berechtigte die zur Ausübung des Rechts erforderlichen Vorrichtungen anbringen und unterhalten darf, allerdings stets unter Beachtung der Interessen des Eigentümers des dienenden Grundstücks.

3. Grundstücksteilung und Rechtsnachfolge

Dienstbarkeiten wirken nicht nur zwischen den aktuell beteiligten Eigentümern, sondern binden auch künftige Eigentümer und Grundstücksnachfolger. Dies gilt allerdings in unterschiedlicher Weise, je nachdem, ob es sich um eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit handelt.

3.1. Grunddienstbarkeit: Wirkung bei Teilung und Eigentümerwechsel

Die Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) ist ein dingliches Recht, das an ein Grundstück gebunden ist. Sie besteht zugunsten eines sogenannten herrschenden Grundstücks und belastet ein dienendes Grundstück.

a) Teilung des herrschenden Grundstücks (§ 1025 BGB):

Wird das herrschende Grundstück geteilt, zum Beispiel bei einem Verkauf, einer Grundstücksteilung oder der Bildung von Eigentumswohnungen, besteht die Dienstbarkeit für die einzelnen Teilgrundstücke fort, soweit die Ausübung des Rechts für das jeweilige Teilgrundstück weiterhin von Vorteil ist.

Beispiel: Ein Grundstück mit Wegerecht wird in zwei Teile geteilt. Nur eines der neuen Grundstücke liegt nicht an der öffentlichen Straße und ist auf den Weg über das dienende Grundstück angewiesen. Nur dieses Grundstück behält dann die Grunddienstbarkeit, für das andere entfällt sie mangels Vorteils.

b) Teilung des dienenden Grundstücks (§ 1026 BGB)

Auch die Teilung des belasteten Grundstücks kann Auswirkungen haben. Die Dienstbarkeit wirkt auch gegenüber den neu gebildeten Teilgrundstücken, soweit diese von der Dienstbarkeit tatsächlich betroffen sind.

Beispiel: Ein Leitungsrecht betrifft nur die nördliche Grundstückshälfte. Wird das Grundstück geteilt, bleibt die Dienstbarkeit auf dem betroffenen Teil bestehen. Auf dem anderen Teil entfällt sie.

c) Rechtsnachfolge beim Eigentümerwechsel

Da es sich bei der Grunddienstbarkeit um ein dingliches Recht handelt, geht sie bei einem Eigentümerwechsel automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dies gilt sowohl auf Seiten des herrschenden als auch des dienenden Grundstücks. Eine vertragliche Regelung ist nicht erforderlich, die Dienstbarkeit bleibt im Grundbuch eingetragen und wirkt fort.

3.2. Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: keine Bindung an ein Grundstück

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB) unterscheidet sich grundlegend von der Grunddienstbarkeit: Sie wird nicht zugunsten eines Grundstücks, sondern zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Gleiches gilt für das Nießbrauchrecht. Typische Beispiele einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit sind:

• das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB),
• ein Nutzungsrecht an bestimmten Flächen,
• oder ein Recht zur Viehweide oder Holzgewinnung durch eine bestimmte Person.

a) Keine Anwendung des § 1025BGB

Da diese Dienstbarkeit nicht an ein herrschendes Grundstück gebunden ist, gilt § 1025 BGB nicht:

1026 BGB ist aber auch bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten anwendbar (§ 1090 II BGB):

Bei Teilung des dienenden Grundstücks bleibt die Dienstbarkeit nur bestehen, wenn sie auf dem betroffenen Teilstück weiterhin sinnvoll ausgeübt werden kann.

b) Keine Übertragung auf neue Personen

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist nicht vererblich oder übertragbar, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart (§ 1092 Abs. 1 BGB). Sie erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.

Ein Eigentümerwechsel des dienenden Grundstücks lässt das Recht dagegen unberührt. Es bleibt wirksam, solange die begünstigte Person lebt bzw. das Recht ausüben darf.

Hinweis für die Praxis

Beim Erwerb, der Teilung oder Bebauung eines Grundstücks ist stets zu prüfen:

• Handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit oder um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit?
• Ist die Dienstbarkeit bei Teilung des dienenden Grundstücks weiterhin sinnvoll nutzbar oder übertragbar?
• Welche Teilflächen sind konkret betroffen?

Insbesondere bei der Planung von Erschließungen, Teilungsvermessungen oder im Bauträgergeschäft ist auf die konkrete Lage der Dienstbarkeit und deren Eintrag im Grundbuch zu achten.

Der Notar berät hier zur rechtssicheren Gestaltung und zu möglichen Anpassungen bei Veränderungen.

4. Erlöschen von Dienstbarkeiten

Eine einmal im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit wirkt grundsätzlich dauerhaft. Sie „haftet“ am Grundstück und bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen. Dennoch gibt es verschiedene Konstellationen, in denen eine Dienstbarkeit erlöschen kann. Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem Erlöschen durch Willenserklärungen der Beteiligten und dem automatischen Erlöschen kraft Gesetzes.

4.1. Erlöschen durch Löschung im Grundbuch auf Antrag

In der Praxis ist der häufigste Fall das Erlöschen durch Löschung auf Antrag.

a) Löschungsbewilligung (§ 875 BGB)

Die Dienstbarkeit kann gelöscht werden, wenn der Berechtigte (z. B. der Eigentümer des herrschenden Grundstücks oder der Inhaber eines Wohnrechts) die Löschung ausdrücklich bewilligt. Diese Erklärung muss notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt sein.

Anschließend kann die Löschung durch Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt eingetragen werden. Auch der Antrag des Eigentümers muss öffentlich beglaubigt sein. Erst mit der Eintragung erlischt die Dienstbarkeit auch rechtlich.

Beispiel: Ein Wegerecht ist infolge neuer Erschließung nicht mehr erforderlich. Der Berechtigte erklärt notariell, dass auf das Recht verzichtet wird und der Eigentümer beantragt die Löschung Mit der Eintragung der Löschung im Grundbuch erlischt die Dienstbarkeit.

b) Aufhebung durch Vertrag

Alternativ kann auch ein Aufhebungsvertrag zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Berechtigten geschlossen werden. Auch dieser bedarf der notariellen Beurkundung, wenn er zur Löschung führen soll. Die Löschung muss anschließend im Grundbuch beantragt werden, um das Erlöschen der Dienstbarkeit herbeizuführen.

4.2. Erlöschen kraft Gesetzes (automatisch)

Auch ohne ausdrückliche Erklärung kann eine Dienstbarkeit in bestimmten Fällen kraft Gesetzes erlöschen, etwa:

a) Vereinigung (§ 889 BGB)

Fällt das herrschende und das dienende Grundstück in einer Hand zusammen, erlischt die Grunddienstbarkeit automatisch. Niemand kann gegen sich selbst ein solches Recht geltend machen, es fehlt nun das Erfordernis des „Fremdbesitzes“.

Wird das Grundstück später erneut geteilt oder verkauft, lebt die Dienstbarkeit nicht automatisch wieder auf, sondern muss neu bestellt werden.

b) Zweckfortfall / dauernde Undurchführbarkeit

Ist die Dienstbarkeit dauerhaft nicht mehr ausübbar oder entfällt ihr Zweck, kann sie rechtlich als gegenstandslos angesehen werden und damit erlöschen.

Beispiel: Ein Wegerecht auf einem Flurstück, das vollständig entwidmet wurde oder nicht mehr zugänglich ist, kann seinen Zweck verlieren. Ebenso erlischt ein Leitungsrecht, wenn keine Leitung mehr vorhanden ist und auch dauerhaft keine neue verlegt werden kann oder soll.

Auch kann eine Grunddienstbarkeit nach § 1028 BGB erlöschen, indem der Beseitigungsanspruch aufgrund einer Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit verjährt.

Beispiel: Der Eigentümer des herschenden Grundstücks hat ein Wegerecht über das Nachbargrundstück. Der Nachbar baut eine Mauer, sodass das Grundstück nicht mehr von dem Berechtigten übergangen werden kann. Dann müsste sich der Berechtigte nach §§ 1027, 1004 BGB gegen die Mauer wehren und im Notfall deren Beseitigung gerichtlich erstreiten. Macht er dies nicht und der Beseitigungsanspruch ist verjährt, was regelmäßig nach drei Jahren der Fall ist, ist die Grunddienstbarkeit erloschen.

In der Praxis ist allerdings zu beachten, dass die Dienstbarkeit im Grundbuch weiterhin eingetragen bleibt, bis sie gelöscht wird. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann in einem solchen Fall auf Löschung klagen, wenn sich der Berechtigte weigert, eine Löschungsbewilligung zu erteilen.

Hinweis: Ob das Recht bei Zweckfortfall tatsächlich automatisch erlischt oder ob es eines gerichtlichen Feststellungsverfahrens bedarf, ist im Einzelfall zu prüfen und kann rechtlich umstritten sein. Maßgeblich ist, ob ein vollständiger Wegfall des Interesses und der objektiven Ausübbarkeit vorliegt.

c) Ablauf einer vereinbarten Frist oder Bedingung

Dienstbarkeiten können zeitlich befristet oder unter einer auflösenden Bedingung bestellt werden.

Beispiele:

• Ein Wohnungsrecht endet 20 Jahre nach Eintragung.
• Ein Nutzungsrecht endet, wenn das betroffene Gebäude abgerissen wird.

Sobald die Frist abgelaufen oder die Bedingung eingetreten ist, erlischt das Recht automatisch. Auch hier ist eine Grundbuchlöschung erforderlich, um den Rechtsschein zu beseitigen.

4.3. Erlöschen beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten

Bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bestehen zusätzliche Erlöschensgründe:

• Tod des Berechtigten: Da das Recht nicht übertragbar ist, erlischt es mit dem Tod des Berechtigten, sofern nicht ausdrücklich eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde (§ 1090 Abs. 2 BGB).
• Verzicht durch den Berechtigten: Auch hier ist eine Löschungsbewilligung erforderlich, wie bei der Grunddienstbarkeit.
• Wegfall der Nutzungsmöglichkeit: Entfällt dauerhaft die Möglichkeit zur Ausübung des Rechts (z. B. Wohnrecht bei vollständigem Abriss des Gebäudes), kommt ein Erlöschen in Betracht.

Praxistipp

Auch wenn eine Dienstbarkeit faktisch nicht mehr genutzt wird, bleibt sie im Grundbuch bestehen, bis sie gelöscht wird. Dies kann z. B. beim Verkauf oder bei der Finanzierung eines Grundstücks nachteilig sein.

Daher ist in folgenden Situationen zu prüfen, ob eine Löschung erfolgen sollte:

• nach Wegfall der tatsächlichen Nutzung (z. B. Rückbau, neue Erschließung),
• bei Zusammenlegung von Grundstücken (Vereinigung),
• bei Ablauf einer Frist oder bei Bedingungseintritt,
• bei Tod des Berechtigten einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit.

Der Notar berät Sie zur Prüfung bestehender Dienstbarkeiten, zur Erstellung von Löschungsbewilligungen und zur sicheren Durchführung der Grundbuchlöschung.

5. Bedeutung von Dienstbarkeiten und Rolle des Notars

Dienstbarkeiten sind in der Grundstückspraxis von erheblicher Relevanz. Sie sichern Erschließungen, ermöglichen Leitungsführungen, regeln Nutzungen oder schränken diese ein.

Zugleich können Dienstbarkeiten, je nach Inhalt, den Wert, die Nutzungsmöglichkeiten und die rechtliche Belastung eines Grundstücks erheblich beeinflussen.

Typische Praxisbeispiele für Grunddienstbarkeiten:

• Zugang sichern: Ein Grundstück ohne eigenen Anschluss an eine öffentliche Straße benötigt häufig ein Wegerecht über ein benachbartes Grundstück.
• Versorgung ermöglichen: Strom‑, Wasser‑, Abwasser‑ oder Fernwärmeleitungen verlaufen regelmäßig über fremde Grundstücke. Hier werden häufig Leitungsrechte bestellt.
• Bebauung beschränken: In engen innerstädtischen Lagen können Licht-, Abstands- oder Bauverbotsrechte relevant werden, um bestimmte Nutzungen zu sichern.

Tipp: Altlasten bereinigen. Bestehende, aber überholte Dienstbarkeiten sollten vor Verkauf oder Bebauung gelöscht werden, um die Verkehrsfähigkeit des Grundstücks zu verbessern.

Was ist zu beachten?

• Vor dem Erwerb eines Grundstücks sollte das Grundbuch sorgfältig geprüft werden, insbesondere Abteilung II, in der Dienstbarkeiten eingetragen sind.
• Der genaue Inhalt einer Dienstbarkeit ergibt sich oft nur durch Einsicht in die zugehörige notariell beurkundete Bewilligung. Die bloße Bezeichnung im Grundbuch (z. B. „Geh- und Fahrtrecht“) reicht nicht aus, um Umfang und Reichweite sicher zu bestimmen.
• Bei geplanter Bebauung oder Grundstücksteilung kann eine bestehende Dienstbarkeit nutzungs- oder genehmigungsrelevant sein, etwa bei Wegerechten, Baubeschränkungen oder Leitungstrassen.

Die Rolle des Notars

Der Notar begleitet Eigentümer, Käufer, Projektentwickler oder Erbengemeinschaften bei allen rechtlichen Fragen rund um die Bestellung, Änderung oder Löschung von Dienstbarkeiten. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:

• Beratung zur rechtssicheren Gestaltung des Dienstbarkeitsinhalts (z. B. Nutzungsumfang, Fläche, Instandhaltung),
• Formulierung und Beurkundung von Bestellungs- oder Löschungsverträgen,
• Abwicklung der Eintragung oder Löschung im Grundbuch,
• Prüfung von Altbelastungen bei Grundstückstransaktionen.

Dienstbarkeiten sind komplexe Rechte mit oft langfristiger Wirkung. Eine frühzeitige notarielle Beratung schützt vor rechtlichen Unsicherheiten und schafft Klarheit für alle Beteiligten.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Dienstbarkeiten