Grundbuch

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, welches in Deutschland von den Grundbuchämtern als Abteilung des Amtsgerichts geführt wird. Es dient der Dokumentation von Rechtsverhältnissen an Grundstücken und gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und andere relevante Informationen. Das Grundbuch verzeichnet alle bebauten und unbebauten Grundstücke des jeweiligen Bezirks.

Der Aufbau des Grundbuchs ist in Deutschland in verschiedene Abschnitte gegliedert:

1. Aufschrift oder Grundbuchdeckblatt: Hier werden allgemeine Informationen zum Grundstück aufgeführt, wie die Grundbuchblattnummer und die Bezeichnung des Grundstücks.
2. Bestandsverzeichnis: Dieser Teil enthält die genaue Bezeichnung des Grundstücks, einschließlich der Flurstücknummer und der Lage. Hier sind auch Flächengrößen und Nutzungsarten verzeichnet.
3. Abteilungen: Der Grundbucheintrag für ein Grundstück ist in drei Abteilungen gegliedert.

• Abteilung I: In der ersten Abteilung wird der Eigentümer des Grundstücks aufgeführt. Hier wird eingetragen, wer aktuell das Eigentum an dem Grundstück besitzt. Es werden auch mehrere Eigentümer aufgeführt sowie die Höhe ihrer Miteigentumsanteile, wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handelt. Ist Eigentümer eine Erbengemeinschaft, dann werden alle Erben mit dem Zusatz Erbengemeinschaft aufgenommen.
• Abteilung II: Die zweite Abteilung enthält Lasten und Beschränkungen, die das Grundstück betreffen. Das können Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Dienstbarkeiten sein. Auch Vorkaufsrechte, die im Falle eines Verkaufs greifen, oder Auflassungsvormerkungen oder Rückauflassungsvormerkungen sind hier eingetragen.
• Abteilung III: In der dritten Abteilung sind Grundpfandrechte verzeichnet. Hierunter fallen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Diese Abteilung gibt Aufschluss darüber, ob und in welcher Höhe das Grundstück zur Sicherung von Darlehen belastet ist.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass man sich grundsätzlich auf die Richtigkeit der eingetragenen Informationen verlassen kann. Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist in Deutschland jedoch nur mit einem berechtigten Interesse möglich.

Wer kann Änderungen am Grundbuch vornehmen?

Änderungen am Grundbuch können nur durch das zuständige Grundbuchamt vorgenommen werden. Dies geschieht in der Regel auf Antrag und Bewilligung des jeweils Berechtigten (den Eigentümer oder dem Berechtigten von eingetragenen Rechten) und muss in der Regel durch mindestens öffentlich beglaubigte Unterlagen belegt sein. Private Personen können nicht direkt Änderungen im Grundbuch vornehmen.

Folgend einige Beispiele für Änderungen im Grundbuch und die erforderlichen Schritte:

1. Eigentumsübertragung: Bei einem Immobilienverkauf wird der Notar, der den Immobilienkaufvertrag beurkundet, in der Regel eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragen. Nach Erfüllung aller Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wird dann die Eigentumsumschreibung (Auflassung) im Grundbuch vorgenommen.
2. Eintragung von Belastungen: Wenn etwa eine Grundschuld eingetragen werden soll, muss dies notariell beurkundet werden. In der Regel reicht dann der Notar den Antrag und die Bewilligung des Eigentümers beim Grundbuchamt ein.
3. Löschung von Rechten: Sollen Rechte, wie zum Beispiel eine Hypothek, aus dem Grundbuch gelöscht werden, ist hierfür eine Löschungsbewilligung erforderlich, die in der Regel von demjenigen ausgestellt wird, zu dessen Gunsten das Recht eingetragen war (z. B. Bank). Der Antrag auf Löschung muss anschließend gemeinsam mit der öffentlich beglaubigten Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt eingereicht werden.
4. Korrekturen und Berichtigungen: Sollten falsche Eintragungen im Grundbuch stehen, können diese nur nach Vorlage entsprechender Nachweise berichtigt werden.

In allen Fällen ist es üblich und oft auch gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Notar involviert ist. Schließlich müssen sämtliche Grundbuchanträge und -bewilligungen öffentlich, also notariell beglaubigt sein. Er bereitet in den meisten Fällen die entsprechenden Anträge und ggf. auch die Bewilligungen vor und reicht diese beim Grundbuchamt ein. Dies dient der Rechtssicherheit und garantiert, dass Änderungen im Grundbuch ordnungsgemäß dokumentiert und belegt sind.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Die Daten im Grundbuch sind höchst sensibel. Sie enthalten unter anderem Informationen darüber, wie die Schuld- und Vermögensverhältnisse des aktuellen Grundstücksbesitzers sind. Diese sensiblen Daten müssen geschützt werden. Daher ist die Grundbucheinsicht nur beschränkt und bei berechtigtem Interesse möglich.

Ein berechtigtes Interesse besitzen beispielsweise:

1. Eigentümer: Der Eigentümer des betreffenden Grundstücks hat natürlich das Recht, das Grundbuch einzusehen.
2. Gläubiger: Wenn jemand ein eingetragenes Recht an dem Grundstück hat, wie beispielsweise eine Hypothek, hat er auch ein berechtigtes Interesse.
3. Notare: Im Rahmen ihrer Tätigkeit haben Notare das Recht, das Grundbuch einzusehen.
4. Behörden: Behörden können in bestimmten Fällen im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben Einsicht nehmen.
5. Rechtsanwälte: Im Rahmen einer rechtlichen Vertretung oder eines Rechtsstreits können Anwälte berechtigt sein, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen.

Bei der Anfrage zur Einsichtnahme im Grundbuch ist mit Ausnahme des Notars in der Regel durch den Anfragenden nachzuweisen, dass ein berechtigtes Interesse besteht. Dies geschieht durch Vorlage entsprechender Unterlagen oder Belege. Es ist auch möglich, über einen Notar Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, aber nur wenn die Einsichtnahme mit einer vom Notar vorgenommenen Tätigkeit zusammenhängt oder dieser von dem Eigentümer des Grundstücks damit beauftragt wird Als Amtsperson hat er einen einfacheren Zugang zum Grundbuch und kennt sich mit den entsprechenden Verfahren und Voraussetzungen aus.

Die Einsichtnahme in das Grundbuch wird in Deutschland durch das Grundbuchrecht geregelt, welches Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist (insbes. § 873 BGB). Die spezifische Regelung zur Einsichtnahme findet sich in der Grundbuchordnung (GBO), insbesondere in § 12 GBO.

Was kostet eine Eintragung im Grundbuch?

Die Kosten für einen Grundbucheintrag variieren, abhängig vom Bundesland, der Art des Eintrags und der Höhe der damit verbundenen Werte oder Verpflichtungen. Die Gebühren für Grundbucheinträge sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller relevanten Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Der Grundbuchauszug enthält Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, zu Dienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken und weiteren Grundpfandrechten.

Beim Immobilienverkauf wird ein Grundbuchauszug benötigt, um die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen eindeutig belegen zu können. Für die Prüfung von Finanzierungsvoraussetzungen wird die kreditgebende Bank ebenfalls einen Grundbuchauszug verlangen. Im Erbfall bietet der Grundbuchauszug den Erben offizielle und verlässliche Informationen über betreffende Grundstücke oder Immobilien.

Welche Grundbucharten gibt es?

Neben dem klassischen Grundbuch, das alle Grundstücke eines Bezirks erfasst, werden in Deutschland weitere Arten von Grundbüchern für spezielle Zwecke geführt:

Wohnungsgrundbuch: Bei Eigentumswohnungen wird ein sogenanntes Wohnungsgrundbuch geführt. Hierin sind die Rechte an einer bestimmten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus registriert und Informationen über den Eigentümer der Wohnung sowie mögliche Belastungen und Rechte verzeichnet.

Teileigentumsgrundbuch: Hier sind Rechte und Belastungen in Bezug auf Teileigentum verzeichnet, das Räume oder Einheiten innerhalb eines Gebäudes betrifft, die nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Dies können etwa Geschäftsräume, Büros, Praxen, Lager, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze sein.

Erbbau-Grundbuch: Dieses spezielle Grundbuch wird für Erbbaurechte verwendet. Ein Erbbaurecht ermöglicht es einer Person, auf einem Grundstück zu bauen, das sie nicht besitzt. Das Erbbau-Grundbuch enthält Informationen über das Erbbaurecht sowie mögliche Belastungen und Pfandrechte.