Hypothek

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist eine Form der Kreditsicherung, die in der Regel beim Kauf von Immobilien wie Häusern, Wohnungen oder Grundstücken zum Einsatz kommt.

Wenn Sie ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen, den vollen Kaufpreis aber nicht sofort entrichten können oder wollen, können Sie über die Differenzsumme eine Hypothek von einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut aufnehmen. Die Immobilie wird dann als Sicherheit für den gewährten Kredit verwendet.

Als gesetzliche Grundlage hierfür dient § 1113 (1) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).“

Mit Aufnahme der Hypothek räumen Sie als Kreditnehmer der finanzierenden Bank also das Recht ein, einen Anspruch auf die Immobilie zu erheben, falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können.

Die Hypothek minimiert damit das Risiko für den Kreditgeber. Im Falle eines Zahlungsausfalls hat er die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, um ausstehende Schulden zu begleichen.

Die Hypothek wird in der Regel über einen längeren Zeitraum (z. B. 15, 20 oder 30 Jahre) zurückgezahlt. Meist erfolgt dies in monatlichen Raten, die sowohl einen Teil des geliehenen Betrags (die Tilgung) als auch vereinbarte Zinsen enthalten.

Früher war das sogenannte Hypothekendarlehen ein gängiges Finanzierungsinstrument für den Immobilienkauf. Heute ist die Finanzierung über eine Grundschuld die gebräuchlichere Form der Immobilienfinanzierung. Im alltäglichen Sprachgebrauch werden jedoch beide Begriffe oft synonym verwendet. Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich jedoch in einigen wesentlichen Punkten.

Worin unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld?

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld stellen eine dingliche Belastung einer Immobilie durch Eintragung in das Grundbuch dar. Der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek liegt in der Art und Weise, wie sie als Sicherheit für ein Darlehen oder einen Kredit dienen.

1. Zweckbindung: Eine Hypothek ist in der Regel zweckgebunden, das heißt, sie dient ausschließlich der Sicherung einer bestimmten Forderung, normalerweise einem Immobiliendarlehen. Eine Grundschuld hingegen ist nicht zwingend an eine konkrete Forderung gebunden. Vielmehr wird in einer gesonderten privatschriftlichen Vereinbarung mit dem Gläubiger eine Zweckerklärung abgeschlossen, in der vereinbart wird, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert werden. Durch nachträgliche Ergänzung der Zweckerklärung können damit auch spätere und weitere Forderungen in den Sicherungszweck der Grundschuld aufgenommen werden.
2. Flexibilität: Bei der Grundschuld ist es daher einfacher, die Sicherheit für ein neues Darlehen zu verwenden. Sie kann als Sicherheit für verschiedene Darlehen dienen, ohne dass sie jedes Mal neu im Grundbuch eingetragen werden muss. Das macht die Grundschuld flexibler. Wenn das ursprüngliche Darlehen abgelöst und durch ein neues ersetzt wird, muss im Falle der Besicherung mittels Hypothek auch eine neue Hypothek im Grundbuch eingetragen werden.
3. Vollstreckung: Bei Zahlungsverzug kann der Gläubiger bei einer Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben, ohne dass es einer vorherigen gerichtlichen Klärung bedarf. Bei einer Hypothek muss der Gläubiger hingegen erst beweisen, dass die gesicherte Forderung besteht und fällig ist, bevor er in die Immobilie vollstrecken kann. Hat sich allerdings der Eigentümer, der auch Darlehensnehmer ist, bei der Hypothekenbestellung in der notariellen Urkunde der Zwangsvollstreckung unterworfen, dann ist eine vorherige Klage nicht erforderlich.

In der Praxis wird heutzutage in Deutschland überwiegend die Grundschuld verwendet, da sie flexibler ist und weniger administrative Hürden mit sich bringt. Der Hypothek kommt bei der Immobilienfinanzierung nur noch eine untergeordnete Rolle zu.

Mitwirkung des Notars

Entsprechend Grundbuchordnung § 29 müssen alle beim Grundbuchamt eingereichten Anträge und Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Daher muss auch eine Grundschuldurkunde oder ein Hypothekenbrief zumindest notariell beglaubigt werden.

Unterwerfen sich die Eigentümer und die Darlehensnehmer in der Hypotheken- oder Grundbuchbestellung der Zwangsvollstreckung in die Immobilie und in ihr sonstiges Vermögen, was die Bank stets fordert, dann muss eine Beurkundung stattfinden und eine Beglaubigung reicht nicht aus.

In der Regel wird somit im Rahmen eines Immobilienkaufs und dessen Finanzierung eine umfassendere Mitwirkung des Notars inklusive einer notariellen Beurkundung notwendig sein, wobei er den gesamten Eintragungsprozess ins Grundbuch begleitet.