Immobilie an Kinder übertragen: Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrecht

Notare Bettina Selzer und Sonja Reiff

Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Wohnung frühzeitig an die Kinder übergeben. Sie wollen die Familie absichern, Erbschaftsteuer gestalten und Verantwortung rechtzeitig weitergeben. Gleichzeitig möchten sie im Alter in ihrer Wohnung bleiben und finanziell abgesichert sein. Beides lässt sich verbinden, wenn die Übertragung sorgfältig gestaltet wird. Dieser Beitrag erläutert die drei wichtigsten Instrumente: das Wohnungsrecht, den Nießbrauch und das Rückforderungsrecht. Er zeigt Ihnen, wie sie wirken und welche Punkte Sie im Übergabevertrag klar regeln sollten.

Inhalt

1. Wann sich eine Übertragung zu Lebzeiten anbietet
2. Wohnungsrecht und Nießbrauch im Vergleich
   2.1 Das Wohnungsrecht
   2.2 Der Nießbrauch
   2.3 Der direkte Vergleich
   2.4 Laufende Kosten, Instandhaltung und Grundsteuer
3. Das Rückforderungsrecht als Schutz für die Eltern
   3.1 Gesetzliche Rückforderungsrechte
   3.2 Vertragliche Rückforderungsrechte
   3.3 Sicherung im Grundbuch
   3.4 Die Insolvenz des Kindes
4. Pflege, Unterhalt und Ausgleich unter Geschwistern
   4.1 Pflege als Gegenleistung
   4.2 Pflichtteilsergänzung und die Zehnjahresfrist
   4.3 Ausgleichung unter Abkömmlingen
   4.4 Pflichtteilsverzicht
   4.5 Sozialrechtliche Wirkung bei Pflegebedürftigkeit
5. Schrittweise Übertragung und flexible Vorbehalte
6. Was der Übergabevertrag klar regelt
7. Entscheidungs-Checkliste: Welche Gestaltung passt zu unserer Familie?
8. Hinweis zur steuerlichen Rechtslage
9. Die Rolle des Notars
10. Schlussbetrachtung
11. FAQ: Häufig gestellte Fragen

1. Wann sich eine Übertragung zu Lebzeiten anbietet

Eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten, auch vorweggenommene Erbfolge genannt, kommt in verschiedenen Situationen in Betracht. Typische Anlässe sind:

• Steuerliche Gestaltung: Schenkungen an Kinder sind nur insoweit schenkungssteuerpflichtig, als der Wert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Dieser Freibetrag lebt alle zehn Jahre neu auf (§§ 14, 16 ErbStG).
• Klare Nachfolge: Die Eltern entscheiden selbst, welches Kind welche Immobilie erhält. Das kann Streit nach dem Erbfall vorbeugen.
• Wohnungswechsel: Wer ein großes Haus nicht mehr benötigt, möchte die Immobilie gegebenenfalls an die nächste Generation weitergeben und selbst in eine kleinere Wohnung ziehen.
• Vermietete Immobilie: Eigentümer einer Mietwohnung möchten häufig die Verwaltung, Instandhaltung und Vermietung schrittweise an die Kinder abgeben.

Demgegenüber stehen Gründe, die zur Zurückhaltung raten.

• Mit der Übertragung verlieren Eltern die Verfügungsmacht über die Immobilie.
• Sie sind zudem auf das Wohlwollen des Kindes angewiesen, wenn sie später Entscheidungen treffen möchten.
• Das Kind kann das Eigentum behalten, aber auch verkaufen, belasten oder verlieren, etwa in einer Scheidung oder Insolvenz.

Abhilfe schafft hier eine bedarfsgerechte rechtliche Gestaltung, etwa durch Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Die Übertragung sollte nie ohne Absicherung der eigenen Versorgung erfolgen.

2. Wohnungsrecht und Nießbrauch im Vergleich

Wer eine Immobilie überträgt und sich eine Nutzung vorbehält, hat im Wesentlichen zwei Möglichkeiten:

• das Wohnungsrecht
• und den Nießbrauch.

Beide sind dingliche Nutzungsrechte, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Das Eigentum wird dabei auf das Kind übertragen, das Recht zur Nutzung bleibt bei den Eltern.

2.1 Das Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt dem Berechtigten das Recht, eine Wohnung oder einzelne Räume eines Gebäudes zu bewohnen. Es ist auf die eigene Nutzung ausgerichtet. Eine Vermietung an Dritte ist grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Eigentümer sie nicht ausdrücklich gestattet. Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar.

Beispiel (fiktiv): Ein Ehepaar überträgt sein Einfamilienhaus an die Tochter. Es behält sich das Recht vor, das Obergeschoss und den Garten dauerhaft zu nutzen. Die Tochter bewohnt das Erdgeschoss. Das Wohnungsrecht stellt sicher, dass die Eltern im Haus bleiben können, auch wenn ihnen das Haus rechtlich nicht mehr gehört.

2.2 Der Nießbrauch

Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB ist umfassender. Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie nutzen und die Früchte ziehen. Bei einer Immobilie bedeutet das: Er darf selbst wohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Eigentümer, hier das Kind, darf in seinem Eigentum über die Sache nur in den Grenzen verfügen, die der Nießbrauch vorgibt.

Ein Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB). Der Berechtigte kann die Ausübung des Nießbrauchs jedoch einem Dritten überlassen, zum Beispiel einem Mieter. Er erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).

Beispiel (fiktiv): Ein Vater überträgt seine vermietete Eigentumswohnung an den Sohn und behält den Nießbrauch. Die Mieteinnahmen fließen weiterhin dem Vater zu. Der Sohn wird Eigentümer, kann aber über die Mieteinnahmen erst verfügen, wenn der Nießbrauch endet.

2.3 Der direkte Vergleich

Die Tabelle zeigt die Grundstruktur. Im Einzelfall können die Vertragsparteien vieles abweichend regeln. Das gilt besonders für die Verteilung der Kosten.

2.4 Laufende Kosten, Instandhaltung und Grundsteuer

Die Frage, wer die laufenden Kosten trägt, ist in der Praxis besonders wichtig.

Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte nach der gesetzlichen Grundregel gegenüber dem Eigentümer die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere die Grundsteuer (§ 1047 BGB). Außerdem ist er für die gewöhnliche Unterhaltung verantwortlich (§ 1041 BGB). Beim Wohnungsrecht gelten teilweise andere Regeln; insbesondere besteht keine entsprechende gesetzliche Pflicht zur Übernahme der Grundsteuer.

Wer größere Reparaturen durchführen und bezahlen muss, etwa eine neue Dacheindeckung, sollte ausdrücklich vereinbart werden. Der Eigentümer ist hierzu gegenüber dem Berechtigten nicht automatisch verpflichtet. Der Vertrag sollte die Verteilung deshalb ausdrücklich festlegen, damit es später keinen Streit gibt.

Auch Versicherungen, Nebenkosten und Modernisierungen sollten ausdrücklich geregelt werden. Bei einer Eigentumswohnung sind zudem Hausgeld und Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen.

3. Das Rückforderungsrecht als Schutz für die Eltern

Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch sichert die Nutzung. Er schützt jedoch nicht davor, dass das Eigentum verloren geht. Hier setzt das Rückforderungsrecht an. Es ermöglicht den Eltern, das Eigentum unter bestimmten Umständen zurückzuverlangen. Man unterscheidet gesetzliche und vertragliche Rückforderungsrechte.

3.1 Gesetzliche Rückforderungsrechte

Zwei wichtige gesetzliche Fälle, in denen Schenker ihre Schenkung zurückverlangen können, sind:

• Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB): Wenn der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, kann er das Geschenkte zurückfordern, soweit es zur Deckung erforderlich ist. Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden. Der Anspruch unterliegt außerdem gesetzlichen Grenzen, insbesondere nach § 529 BGB (10 Jahresfrist).
• Grober Undank (§ 530 BGB): Ein grober Undank des Beschenkten gegenüber dem Schenker kann zum Widerruf der Schenkung führen. Die Schwelle ist hoch. Gerichte verlangen schwere Verfehlungen. Die Vorschrift hilft daher nur bedingt weiter.

Diese gesetzlichen Rechte sind vergleichsweise schwach. Sie setzen oft einen Rechtsstreit voraus, und ihr Ausgang ist ungewiss. Deshalb empfehlen Notare meist vertragliche Regelungen.

3.2 Vertragliche Rückforderungsrechte

Im Übergabevertrag können die Parteien konkrete Auslöser vereinbaren, bei deren Eintritt das Eigentum zurückübertragen werden muss. Häufige Fälle sind:

• Scheidung des Kindes oder Auflösung einer Lebenspartnerschaft: Die Immobilie soll nicht beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.
• Insolvenz des Kindes oder Zwangsversteigerung: Das Eigentum soll nicht Gläubigern des Kindes zur Verfügung stehen.
• Vorversterben des Kindes: Die Immobilie soll nicht an Schwiegerkinder oder fremde Erben fallen.
• Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung der Eltern: Das Kind darf die Immobilie nur mit Einwilligung der Eltern verkaufen oder belasten.

Die Auslöser müssen genau beschrieben sein. Unklare Formulierungen führen später zu Auslegungsstreit.

3.3 Sicherung im Grundbuch

Ein Rückforderungsanspruch ist nur so viel wert wie seine Sicherung. Im Grundbuch wird deshalb regelmäßig eine Vormerkung zugunsten der Eltern eingetragen. Sie sichert den Anspruch auf Rückübertragung nach § 883 BGB. Die Vormerkung wirkt gegenüber späteren Verfügungen des Kindes und gegenüber Gläubigern. Dadurch kann eine Belastung oder ein Verkauf an Dritte den Rückübertragungsanspruch nicht vereiteln.

3.4 Die Insolvenz des Kindes

Wird das Kind insolvent, gehört die übertragene Immobilie grundsätzlich zu seinem Vermögen und kann von der Insolvenz betroffen sein. Ein vertragliches Rückforderungsrecht kann die Eltern absichern, wenn es wirksam vereinbart und durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert wurde.

Entscheidend sind die konkrete Gestaltung, der Rang und die insolvenzrechtliche Beständigkeit der Sicherung (§ 106 InsO). Eine Eintragung vor dem Insolvenzantrag allein garantiert keinen vollständigen Schutz.

Davon zu unterscheiden ist eine spätere Insolvenz der schenkenden Eltern. Hier kann die Übertragung unter den Voraussetzungen der §§ 133, 134 InsO angefochten werden.

4. Pflege, Unterhalt und Ausgleich unter Geschwistern

Eine Übertragung betrifft nicht nur das Verhältnis zwischen Eltern und dem begünstigten Kind. Auch die Geschwister, die Pflege der Eltern und die spätere Erbfolge spielen eine Rolle.

4.1 Pflege als Gegenleistung

Viele Eltern möchten, dass das übernehmende Kind sie pflegt. Eine solche Verpflichtung kann im Vertrag festgehalten werden.

Eine vereinbarte Pflegeleistung kann die schenkungssteuerliche Bewertung verändern. Grunderwerbsteuer fällt bei einer unmittelbaren Übertragung zwischen Eltern und Kindern grundsätzlich auch dann nicht an, wenn eine Gegenleistung vereinbart wird (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Die Gestaltung sollte jedoch steuerlich geprüft werden, bevor sie beurkundet wird.

4.2 Pflichtteilsergänzung und die Zehnjahresfrist

Schenkungen können den Pflichtteil der Geschwister beeinflussen. Nach § 2325 BGB kann ein Pflichtteilsberechtigter nach dem Tod der Eltern einen Ergänzungsanspruch geltend machen, wenn die Eltern innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall verschenkt haben. Die Schenkung wird dabei stufenweise berücksichtigt. Sie bleibt im ersten Jahr vor dem Erbfall vollständig berücksichtigt und verliert danach jährlich an Gewicht (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Ein Nießbrauchvorbehalt hat eine wichtige Wirkung: Bei einem umfassend vorbehaltenen Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht zu laufen, solange der Schenker die wesentliche Nutzung der Immobilie behält. Auch ein Wohnungsrecht kann den Fristbeginn im Einzelfall hindern. Entscheidend ist insbesondere, welchen Umfang die vorbehaltene Nutzung hat.

Beispiel (fiktiv): Eine Mutter überträgt ihrem Sohn das Haus und behält sich den Nießbrauch vor. Stirbt die Mutter zwanzig Jahre später, läuft die Zehnjahresfrist nicht, weil der Nießbrauch bis zum Tod fortbestand. Ein Ergänzungsanspruch der Tochter bleibt deshalb nach der gesetzlichen Systematik möglich. Der Fall zeigt, warum der Vorbehalt ein Gestaltungsinstrument für die Zukunft ist und nicht nur für die Nutzung.

4.3 Ausgleichung unter Abkömmlingen

Ob eine Zuwendung unter Geschwistern auszugleichen ist, hängt von ihrer Art und den getroffenen Anordnungen ab. Eine gewöhnliche Schenkung ist nach § 2050 Abs. 3 BGB nur auszugleichen, wenn die Eltern dies bei der Zuwendung angeordnet haben. Die gewünschte Behandlung sollte deshalb bereits im Übergabevertrag geregelt und mit der testamentarischen Nachfolge abgestimmt werden.

4.4 Pflichtteilsverzicht

Pflichtteilsberechtigte Kinder können auf ihren Pflichtteil verzichten (§ 2346 BGB). Der Verzicht muss notariell beurkundet werden. Er wird häufig gegen eine Abfindung vereinbart und kann Streit nach dem Erbfall verhindern. Ein Verzicht sollte stets gut überlegt sein, denn er betrifft die Rechte des Verzichtenden endgültig.

4.5 Sozialrechtliche Wirkung bei Pflegebedürftigkeit

Ob eine Schenkung im Fall einer späteren Pflegebedürftigkeit zu Nachteilen führt, hängt von vielen Faktoren ab. Der Sozialhilfeträger kann unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche gegen den Beschenkten geltend machen, indem er bestehende Ansprüche des Schenkers auf sich überleiten kann (§ 93 SGB XII).

Zeitliche Grenzen spielen dabei eine Rolle. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch wirkt nicht automatisch wie ein Schutzschild. Diese Fragen sind komplex und sollten bei Bedarf gemeinsam mit einem Sozialrechtsberater und dem Notar geklärt werden, bevor die Übertragung erfolgt.

5. Schrittweise Übertragung und flexible Vorbehalte

Eine Übertragung muss nicht in einem einzigen Schritt erfolgen. Viele Familien wählen eine stufenweise Lösung.

• Übertragung in Anteilen: Die Eltern übertragen zunächst einen Miteigentumsanteil, etwa die Hälfte, und die restlichen Anteile später. Die Freibeträge können dabei in Zehnjahreszyklen genutzt werden.
• Zeitlich gestufte Vorbehalte: Zunächst wird ein Wohnungsrecht vereinbart. Später kann ein Nießbrauch vereinbart werden, der mehr wirtschaftliche Flexibilität bietet. Die Vertragsgestaltung sollte bereits berücksichtigen, wie spätere Änderungen durchgeführt werden.
• Vermietung im Vertrag regeln: Bestehende Mietverhältnisse bleiben durch die Übertragung grundsätzlich unberührt. Im Übergabevertrag sollte geklärt werden, wem die Mieteinnahmen zustehen und wer die Vermietung und Verwaltung übernimmt. Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch ist die Vermieterstellung gesondert zu berücksichtigen.

Eine gestaffelte Übertragung bietet Vorteile bei der Steuer. Sie hat aber auch Nachteile. Wer Anteile früh überträgt, verliert früh Einfluss. Die richtige Mischung ist eine Frage der persönlichen Lebensplanung.

6. Was der Übergabevertrag klar regelt

Ein Übergabevertrag bestimmt den Inhalt der Übertragung. Ungenaue Formulierungen führen später zu Streit. Deshalb achtet der Notar darauf, dass die folgenden Punkte ausreichend geregelt sind:

• Vertragsparteien und Objekt: Name, Anschrift und Geburtsdatum der Beteiligten, Grundbuchbezeichnung, Gemarkung, Flurstück und Grundbuchblatt.
• Übergabe und Lastenwechsel: Zeitpunkt des Besitzübergangs, Nutzen und Lasten, Verantwortung für Schäden. Sollte die Immobilie noch mit Grundschulden belastet sein, werden diese gelöscht oder von dem Kind übernommen? Sollten auch noch nicht vollständige Darlehen vorhanden sein, werden diese von den Kindern übernommen oder zahlen sie die Eltern weiter ab?
• Umfang der Vorbehalte: Welche Räume oder Flächen oder Anteile sind betroffen? Gehören Garage, Keller, Garten oder Stellplätze dazu?
• Kosten und Instandhaltung: Verteilung der laufenden Kosten, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und Modernisierungen, Zins- und Tilgungsleistungen.
• Vermietung: Darf vermietet werden? Wem fließen die Mieteinnahmen zu? Wer schließt Mietverträge und kündigt sie?
• Rückforderungsrechte: Konkrete Auslöser wie Scheidung, Insolvenz, Vorversterben oder Verkauf sowie die Folgen.
• Sicherung: Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Rückübertragung und der Vorbehalte.
• Pflichtteil und Ausgleichung: Verzicht auf Pflichtteilsansprüche, falls gewünscht, und Ausgleichungsbestimmungen.
• Vollmachten: Vorsorgevollmacht der Eltern, gegebenenfalls mit Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB (in gesonderten Urkunden).
• Zustimmung des Ehepartners: Überträgt nur ein Elternteil, kann möglicherweise die Zustimmung des anderen Elternteiles für die Übertragung erforderlich sein (§ 1365 BGB).
• Wertangaben: Angaben zum Wert der Immobilie (Verkehrswert ist für das Grundbuchamt und den Notar entscheidend. Dieser kann vom steuerlichen Wert abweichen) und zur Jahreskaltmiete. Aus letzterer kann sich das Grundbuchamt und das Finanzamt die Werte für die vorbehaltenen Wohnungs- oder Nießbrauchrechte errechnen. Notare sind verpflichtet, die Schenkung dem Finanzamt anzuzeigen (§ 34 ErbStG).
• Kosten: Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zu den Notarkosten.

Der Notar prüft, ob alle Punkte aufeinander abgestimmt sind. Er berät beide Seiten unparteiisch. Er stellt außerdem sicher, dass die Beteiligten den Vertrag verstanden haben, bevor sie ihn unterschreiben (§ 17 BeurkG).

8. Hinweis zur steuerlichen Rechtslage

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen derzeit 400.000 Euro für jedes Kind und jeden Elternteil. Die Steuerklasse I gilt für Kinder. Die Schenkungsteuer beginnt oberhalb des Freibetrags (§ 19 ErbStG).

Über Reformen der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird immer wieder diskutiert. Nach dem Stand unserer Recherche ist eine Änderung derzeit nicht beschlossen. Die Rechtslage kann sich jedoch ändern. Wer eine Übertragung plant, sollte daher die aktuelle Gesetzeslage kurz vor der Beurkundung prüfen lassen.

9. Die Rolle des Notars

Eine Übertragung von Grundbesitz erfordert eine notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne Beurkundung ist der Vertrag unwirksam. Der Notar übernimmt dabei mehr als die bloße Beurkundung:

• Er klärt den Sachverhalt und die Wünsche der Beteiligten.
• Er erläutert die Gestaltungsmöglichkeiten und die Folgen jeder Option.
• Er entwirft den Vertrag und stimmt ihn mit allen Beteiligten ab.
• Er beurkundet den Vertrag und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch.
• Er zeigt die Schenkung dem Finanzamt an.

Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er vertritt nicht einseitig die Eltern oder das Kind. Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie ist das wichtig, weil persönliche Beziehungen die Entscheidung beeinflussen können.

10. Schlussbetrachtung

Die Übertragung einer Immobilie an Kinder zu Lebzeiten ist ein wirksames Mittel der Nachfolgeplanung. Sie erfordert jedoch eine sorgfältige Abwägung.

Das Wohnungsrecht eignet sich für die eigene Nutzung. Der Nießbrauch bietet zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung und die Vermietung. Das Rückforderungsrecht schützt vor Verlusten durch Scheidung, Insolvenz oder Verkauf. In den meisten Fällen ist eine Kombination sinnvoll.

Wer eine Übertragung plant, sollte frühzeitig mit einem Notar sprechen. Dann lassen sich steuerliche, familiäre und finanzielle Fragen gemeinsam klären, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

11. FAQ: Häufig gestellte Fragen

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