24.08.2023
Ehevertrag bei Immobilienschenkung durch die Eltern
Von Notarin Bettina Selzer
Wenn die Eltern den Kindern schon zu Lebzeiten eine Immobilie übertragen, stehen meist steuerliche Gründe im Vordergrund. Wichtiges Ziel der Immobilienübertragung ist aber oft auch der Verbleib der Immobilie in der Familie, möglichst über Generationen. Erfahren Sie, wie ein Ehevertrag hier Rechtssicherheit schafft.
Dass sich eine rechtzeitige Übertragung von Immobilien an Kinder und Erben für die Familie aus erbschaftssteuerlichen Gesichtspunkten lohnt und alle 10 Jahre die Steuerfreibeträge ausgeschöpft werden können, ist inzwischen allgemein bekannt. Aus diesem Grund beginnen Eltern immer früher, die Vermögensübertragung auf die nächste Generation zu planen. Die beschenkten Kinder werden immer jünger.
Konsequenzen einer Heirat und möglichen späteren Scheidung bei der Immobilienübertragung an Kinder berücksichtigen
Dabei sollte unbedingt bedacht werden, dass die in diesem Alter oftmals unverheirateten Kinder noch heiraten werden oder gerade erst geheiratet und noch keinen Ehevertrag geschlossen haben.
Werden den Kindern Immobilien übertragen, ohne dass diese einen Ehevertrag mit dem Ehegatten geschlossen haben, der die Immobilie von der Zugewinngemeinschaft ausnimmt, wird im Rahmen einer Scheidung beim Zugewinnausgleich die Werterhöhung der geschenkten Immobilien berücksichtigt.
Diese kann über die Jahre sehr hoch ausfallen. Das Kind wäre unter Umständen gezwungen, die Immobilie zu verkaufen, um die Zugewinnausgleichsansprüche des Ehegatten zu befriedigen. Die Immobilie ist dann weg und zukünftige Enkelkinder gehen leer aus.
Dieses Ergebnis wird von den schenkenden Eltern meist nicht gewünscht, die Immobilie soll dem eigenen Kind und den Enkelkindern erhalten bleiben.
Einräumung eines Rückforderungsrechtes bei Immobilienschenkungen
Zu empfehlen ist daher, im Rahmen der zu beurkundenden Immobilienschenkung im Vertrag aufzunehmen, dass die Beschenkten sich verpflichten, einen entsprechenden Ehevertrag zu schließen. Erfahrungsgemäß haben die Partner des beschenkten Kindes hierfür Verständnis.
Für den seltenen Fall, dass sich Schwiegertochter oder Schwiegersohn dem verweigern, sollte ein Rückforderungsrecht vereinbart und im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.
Dann können die schenkenden Eltern die Immobilie zurückfordern, wenn das beschenkte Kind von seinem Ehegatten getrennt lebt und Zugewinnausgleichsansprüche des scheidenden Ehegatten die Immobilie bedrohen.
Sofern die Eltern die Immobilie auch weiterhin selbst nutzen möchten, sollte zudem ein Nießbrauchsrecht zugunsten der Eltern eingetragen werden. Ausführlichere Informationen hierzu finden Sie im Fachartikel: Die lebzeitige Übertragung von Immobilien oder auch Immobilienschenkung.
(Angehende) Schwiegertöchter oder Schwiegersöhne sind bei diesem Thema in der Regel sehr einsichtig. Bei den jungen Leuten ist der Ehevertrag auch längst nicht mehr ein unangenehmes Thema. Die Mandanten, die bei uns Eheverträge schließen, werden immer jünger.
Eheverträge dienen in erster Linie nicht dazu, einen Ehegatten ungerecht zu benachteiligen. Sie werden dazu genutzt, oftmals ungerechte Ergebnisse, die aufgrund der Sach- und Rechtslage zu erwarten sind, auszugleichen.
Durch einen Ehevertrag den Zugewinnausgleich individuell und bedarfsgerecht gestalten
Der Zugewinnausgleich in der Ehe ist ein wichtiges Instrument, um ehebedingte Nachteile auszugleichen. Diese entstehen beispielsweise, wenn durch die Geburt und Betreuung von Kindern einer der Ehegatten die Erwerbsarbeit reduziert oder zeitweise gar nicht arbeitet.
Es ist daher zulässig und im Fall der schenkungsweisen Immobilienübertragung zu Lebzeiten auch zu empfehlen, die gesetzliche Zugewinngemeinschaft dahingehend zu modifizieren, dass geschenkte oder ererbte Immobilien und deren Wertzuwachs vom Zugewinnausgleich im Fall der Scheidung gegenseitig ausgenommen werden.
So wird der Erhalt der Immobilien in die nächsten Generationen gesichert. Das übrige Vermögen kann im Ehevertrag unangetastet bleiben und, wie vom Gesetzgeber gewollt, zwischen den Ehegatten im Fall der Scheidung dem Zugewinnausgleich unterliegen.
Im besten Fall sollten die Kinder schon vor der Immobilienübertragung einen entsprechenden Ehevertrag mit ihren Ehegatten schließen. Ihr Notar der Wahl wird den Kindern den Sinn und Zweck des Ehevertrages und die damit verbundenen Folgen für die jungen Ehegatten auch gerne erläutern.