Notar Frankfurt: Immobilienrecht

Immobiliengeschäfte, wie der Erwerb von Grundstücken, Wohnungen oder Häusern, müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar ist hierbei als neutrale Amtsperson für die rechtssichere Gestaltung, Durchführung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrags verantwortlich. Er überprüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, erläutert die Vertragsinhalte, klärt rechtliche Fragen und sorgt für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.

Zudem erkennt der Notar mögliche Risiken in der Vertragsgestaltung und schützt die Beteiligten durch geeignete Regelungen. Er übernimmt auch die Abwicklung des Geschäfts, insbesondere die Einholung erforderlicher Genehmigungen, die Sicherstellung der Lastenfreistellung, die Sicherung des Käufers durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Herbeiführung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Grundsätzlich können sich Käufer und Verkäufer gemeinsam auf einen Notar verständigen. Früher wurde der Notar oft vom Käufer bestimmt, da dieser regelmäßig die Notarkosten trägt. In der Praxis schlägt heute häufig der Verkäufer oder der beauftragte Makler einen Notar vor.

In der Regel erfolgt die formale Beauftragung des Notars durch den Käufer, sobald sich beide Parteien über die wesentlichen Vertragsinhalte geeinigt haben. Der Verkäufer übermittelt die zur Vertragserstellung erforderlichen Unterlagen an den Notar.

Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Die Kosten für die Löschung von im Grundbuch eingetragenen Belastungen (z. B. Grundschulden) werden regelmäßig vom Verkäufer übernommen. Abweichende Vereinbarungen sind möglich, aber nicht der Regelfall.

Vor dem Termin sollten sämtliche zentralen Punkte des Kaufvertrags abgestimmt sein, insbesondere der Kaufpreis, die genaue Objektbeschreibung, der Fälligkeitszeitpunkt der Kaufpreiszahlung, bekannte Mängel sowie Sonderregelungen (z. B. Rücktrittsrechte oder Sondernutzungsrechte). Auch die Finanzierung und die Löschung von Belastungen (z.B. Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte, Rückauflassungsvormerkungen) sollten geklärt sein.

Vom Verkäufer benötigt der Notar insbesondere:

• Einen ausgefüllten Beteiligungsbogen (auch: Beteiligtenstammbogen) mit persönlichen Angaben
• Einen aktuellen Grundbuchauszug (sofern nicht durch den Notar beschafft)
• Nachweis der Eigentümerstellung (z. B. Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift)
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei Wohnungseigentum)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Angaben zu eingetragenen Belastungen (z. B. Grundschulden, Dienstbarkeiten)
• Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern: Aufstellung der Miethöhen und Kautionen

Vom Käufer benötigt der Notar:

• Persönliche Angaben (Name, Geburtsdatum, Anschrift, Ausweisdaten)
• Ausgefüllter Beteiligtenstammbogen mit Beurkundungsauftrag
• Grundbuchbestellungsunterlagen der Bank, falls eine solche zur Kaufpreisfinanzierung erforderlich ist

Sofern der Verkäufer Erbe des eingetragenen Eigentümers ist:

• Erbschein oder notariell eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll

Die Finanzierung sollte vor dem Beurkundungstermin beim Notar verbindlich feststehen. Ein bloßes Finanzierungsangebot genügt nicht. In der Regel benötigen Banken den Vertragsentwurf zur endgültigen Kreditzusage.

Ja, bei Verbraucherverträgen muss dem Käufer der Vertragsentwurf gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist soll sicherstellen, dass insbesondere private Käufer ausreichend Zeit haben, den Vertrag zu prüfen.

Ja, gewerbliche Verkäufer (z. B. Bauträger) unterliegen ggf. weitergehenden Informationspflichten, insbesondere muss der Notar die wirtschaftlich Berechtigten nach dem Geldwäschegesetz ermitteln und einen Transparenzregisterauszug einholen. Bei Verbrauchern als Käufer ist ebenfalls die 14-Tage-Frist einzuhalten. Sie gilt jedoch bei reinen Unternehmerverträgen nicht zwingend. Besondere Sicherungserfordernisse (z. B. Bürgschaften) können bestehen (§ 632a BGB). Auch kann der gewerbliche Verkäufer nur begrenzt von Gewährleistungspflichten befreit werden.

Der Güterstand, etwa Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft, kann Einfluss auf die Verfügungsbefugnis über Immobilien haben. Bei bestimmten Konstellationen (z. B. § 1365 BGB) ist die Zustimmung des Ehegatten erforderlich. Bei ausländischen Güterständen, insbesondere der Errungenschaftsgemeinschaft, kann der Käufer in der Regel nur gemeinsam mit seinem Ehegatten Eigentum erwerben. Der Notar muss dies prüfen, um eine rechtssichere Beurkundung zu gewährleisten.

Ja. Der Vertragsentwurf wird allen Beteiligten rechtzeitig übersandt. Bei Verbrauchern mindestens 14 Tage vor Beurkundung. So haben Käufer und Verkäufer Gelegenheit, den Entwurf zu prüfen und offene Fragen vorab zu klären.

Bei einem Erbbaurecht sollte insbesondere geklärt werden:

• liegt der Erbbaurechtsvertrag und sämtliche Nachträge vor, bestenfalls in beglaubigter Abschrift und nicht nur in Kopie,
• Laufzeit des Erbbaurechts und etwaige Verlängerungsmöglichkeiten mit dem Grundstückseigentümer,
• Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers (zum Vertrag und vor allem zur Grundschuld),
• Fälligkeit und Höhe des Erbbauzinses,
• Heimfallregelungen oder sonstige besondere Vereinbarungen, die sich dem Erbbaurechtsvertrag entnehmen lassen.

Der Verlust des Grundschuldbriefes muss gerichtlich durch ein sogenanntes Aufgebotsverfahren (§§ 469 ff. FamFG) festgestellt werden. Das Verfahren dauert mehrere Monate. Ein Teil des Kaufpreises (in Höhe der Belastung der Grundschuld und Zinsen) muss auf ein Notaranderkonto gezahlt werden. Dies muss somit bei der Vertragserstellung bereits berücksichtigt werden oder es muss ein Nachtrag zum Kaufvertrag gemacht werden. Es sollte daher bereits vor dem Beurkundungstermin geklärt werden, ob der Grundschuldbrief da ist oder nicht. Hat der Grundschuldgläubiger den Brief verloren, so ist dieser auch für die Durchführung des Aufgebotsverfahrens verantwortlich. Die Auszahlung von dem Notaranderkonto erfolgt dann erst, wenn das Aufgebotsverfahren rechtskräftig abgeschlossen ist. Die Kaufpreiszahlung gilt aber schon mit Einzahlung auf das Notaranderkonto als erfüllt, sodass zu diesem Zeitpunkt schon die Übergabe der Immobilie erfolgen kann.

Bei der Beurkundung verliest der Notar den vollständigen Vertrag, erläutert alle Regelungen, beantwortet Fragen und nimmt Änderungswünsche entgegen. Nach Klärung aller Punkte unterzeichnen alle Beteiligten die Urkunde, und der Notar bestätigt die Beurkundung durch seine Unterschrift und das Dienstsiegel.

Zum Termin sind folgende Unterlagen mitzubringen:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Gegebenenfalls Vollmachten oder weitere erforderliche Unterlagen (z. B. Finanzierungsunterlagen, Eheverträge, Erbscheine)
• Im Fall von Vertretung: Originalvollmacht oder Nachweis über die Vertretungsbefugnis

Die Dauer des Beurkundungstermins hängt von der Komplexität des Vertrages ab. In der Regel sollte etwa eine Stunde eingeplant werden. Falls die Beurkundung einer Finanzierungsgrundschuld erforderlich ist, dauert dies eine weitere halbe Stunde. Bei umfangreichen Regelungen oder Fragen oder bei der Übersetzung durch einen Dolmetscher kann sich der Termin entsprechend verlängern.

Ja, eine Vertretung ist möglich. Dazu bedarf es einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Vollmacht. Alternativ kann der Vertrag von dem Nichterschienenen durch eine notariell beglaubigte Erklärung nachträglich genehmigt werden. Der Vertrag wird dann erst wirksam, wenn die notarielle Genehmigungserklärung beim beurkundeten Notar eingeht.

Ja, Fragen während der Beurkundung sind möglich. Der Notar ist verpflichtet, Rechts- und Verständnisfragen zu klären und auf Risiken hinzuweisen.

Ja, Änderungen sind bis zur Unterschrift jederzeit möglich. Alle Änderungen müssen jedoch verlesen und gemeinsam von den Parteien genehmigt werden, damit sie wirksam Bestandteil der Urkunde werden.

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen üblicherweise etwa 1,5 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind Beurkundung und Grundbuchanträge.

Neben den Notarkosten entstehen weitere Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Eintragung von Belastungen
• Gegebenenfalls Maklercourtage
• Kosten für die Bestellung und Eintragung von Grundschulden
• Grundbuchkosten für die Löschung von Belastungen (in der Regel vom Verkäufer zu tragen)

Kommt die Beurkundung nicht zustande, etwa weil eine Partei kurzfristig absagt und es wurde bereits ein Vertragsentwurf vom Notar erstellt, fallen Entwurfsgebühren an. Die Verpflichtung zur Zahlung dieser Entwurfskosten richtet sich danach, wer den Entwurf in Auftrag gegeben hat. Das ist in der Regel der Käufer. Es kommt gerade nicht darauf an, wer den Abbruch zu vertreten hat. Das Gesetz gibt vielmehr den Parteien die Möglichkeit, sich bis zur Beurkundung jederzeit von dem Geschäft wieder zu lösen.

Ein Immobilienkaufvertrag enthält insbesondere:

• Bezeichnung des Kaufobjekts nach Grundbuch
• Kaufpreis und Zahlungsregelung
• Übergabezeitpunkt, Lastenfreistellung
• Gewährleistungsregelungen
• Auflassung und Auflassungsvormerkung
• Sonderregelungen (Rücktritt, Nutzungsrechte)

Der Begriff „Auflassung“ bezeichnet die Eigentumsübertragung der Immobilie. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch und schützt ihn vor Verfügungen des Verkäufers. Sie verhindert etwa, dass der Verkäufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags das Grundstück noch an einen Dritten veräußert oder weiter belastet.

Ein Notaranderkonto wird eingerichtet, wenn der Kaufpreis treuhänderisch über den Notar abgewickelt werden soll. Dies ist insbesondere dann erforderlich, wenn besondere Sicherungsbedürfnisse bestehen, die über die normalen Sicherungsbedürfnisse bei einem normalen Kaufvertrag hinausgehen (z. B. Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung). Liegt kein gesteigertes Sicherungsbedürfnis vor, darf der Notar gar kein Notaranderkonto errichten.

Beim Kauf von Eigentumswohnungen sind zusätzliche Regelungen erforderlich, insbesondere:

• Bezugnahme auf die Teilungserklärung und Nachträgen zu dieser,
• ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich,
• Instandhaltungsrücklage und Hausgeldstand
• Falls bereits Beschlüsse der Eigentümerversammlung erfolgt sind oder unmittelbar bevorstehen, die eine höhere Belastung des Käufers bedeuten (z. B. durch Sonderumlagen)

Ein Kaufvertrag über ein Erbbaurecht enthält ergänzend:

• Angaben zum Erbbaurechtsvertrag, insbesondere Laufzeit und Erbbauzins
• Auf den Erbbaurechtsvertrag und seine Nachträge muss verwiesen werden, falls diese in beglaubigter Abschrift vorliegt oder sie müssen als Anlage beigefügt und vollständig vom Notar verlesen werden.
• Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers (zu dem Vertrag und der Belastung) sind Fälligkeitsvoraussetzung und vom Notar einzuholen.

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Vertragsabwicklung. Er sorgt für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, beantragt erforderliche Genehmigungen, holt Erklärungen Dritter sowie sämtliche erforderlichen Unterlagen zur Lastenfreistellung ein. Sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auf.

Der Kaufpreis ist fällig, sobald der Notar die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hat und der im Vertrag ggf. zusätzlich festgelegte Fälligkeitstermin eingetreten ist. Dazu gehören insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Lastenfreistellung des Kaufobjekts, sofern vereinbart. Teilweise vereinbaren die Parteien weitere Fälligkeitsvoraussetzungen, wie beispielsweise die Räumung des Objekts durch den Verkäufer. Diese Voraussetzung ist dann aber nicht durch den Notar zu überprüfen.

Nach Fälligkeit erfolgt die Kaufpreiszahlung durch die finanzierende Bank direkt an die Bank des Verkäufers, wenn noch Belastungen eingetragen waren, die gelöscht werden müssen, und den Rest an den Verkäufer. Bestehen keine Belastungen oder sind die dadurch abgesicherten Darlehen bereits vollständig abgezahlt, erfolgt die Zahlung komplett an den Verkäufer.

Die Übergabe der Immobilie erfolgt in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Zeitpunkt und Modalitäten der Übergabe sind im Kaufvertrag geregelt und werden oft durch ein gemeinsames Übergabeprotokoll der Parteien dokumentiert.

Rechtlich wird der Käufer nicht mit Übergabe oder Kaufpreiszahlung, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch zum Eigentümer. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Notars, sobald alle vertraglichen Bedingungen erfüllt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Das Finanzamt setzt nach Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar die Grunderwerbssteuer fest. Der Käufer erhält einen Steuerbescheid und muss die Steuer innerhalb eines Monats begleichen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist.

Die Notargebühren werden unmittelbar nach der Beurkundung fällig. Der Notar stellt hierüber eine Kostenrechnung aus, die innerhalb der in der Rechnung gesetzten Frist zu begleichen ist.

Ein Rücktritt ist nur bei vertraglich oder gesetzlich geregelten Voraussetzungen möglich. Ein unberechtigter Rücktritt kann Schadensersatzpflichten auslösen.

Nach vollständiger Übermittlung aller notwendigen Informationen und Unterlagen erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf in der Regel innerhalb weniger Werktage. Üblich sind etwa drei bis fünf Arbeitstage.

Folgende Fragen sollten geklärt sein:

• Güterstand: Besteht eine Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft?
• Gibt es einen Ehevertrag?
• Bestehen unterschiedliche oder keine deutschen Staatsbürgerschaften, dann muss folgendes bei den Parteien abgefragt werden:
  • Wann wurde geheiratet: vor oder nach dem 29.01.2019?
  • Welche Staatsbürgerschaft hatten zu diesem Zeitpunkt die Ehepartner?
  • Wo hatten sie zum Zeitpunkt der Eheschließung ihren gewöhnlichen Aufenthalt?
  • Besteht ein Ehevertrag?
• Ist der Ehepartner Miteigentümer oder nur zustimmungspflichtig?

Ja, um die Vorbereitung zu erleichtern, hat unser Notarbüro spezielle Checklisten zusammengestellt.

► Checklisten zum Immobilienkauf